Was ist beim Kauf eines Altbaus zu beachten?

In einer sanierten Stadtvilla wohnen, hohe Decken mit ausladendem Stuck-Elementen, edlen Parkettböden und großzügige Flügeltüren: Für viele von uns ist das ein Traum. Ebenso verlockend ist das schmucke Einfamilienhaus aus den 1960er-Jahren – hübsch im Grünen gelegen und in einer Zeit gebaut, als ein großzügiger Garten selbstverständlich dazugehörte. Der Kauf vom Altbau bietet viele Vorteile, wenn es richtig gemacht wird. Wer einen Altbau erwerben möchte, statt neu zu bauen, sollte ganz genau hinsehen. Und beim Rechnen einen kühlen Kopf bewahren.

Warum alte Liebe manchmal doch rosten kann

Häuser von früher haben viel erlebt. Als sie errichtet wurden, war Wärmedämmung ein Fremdwort. Die Gebäude wurden vielfach beschädigt, umgebaut und saniert – nach dem damaligen Baustandard. Besitzer kamen und gingen, auch sie haben ihre Spuren hinterlassen. Unsachgemäße Reparaturen, selbst verlegte Leitungen und verrottete Rohre: Ein Altbau ist in vielerlei Hinsicht eine Wundertüte.

Der Verband privater Bauherren rät potenziellen Käufern, vor der Vertragsunterschrift einen unabhängigen Bausachverständigen zurate zu ziehen. Denn: Es gibt zahlreiche Schwachstellen, die für den Laien einfach nicht erkennbar sind. Zu den häufigsten Mängeln im Altbau zählen eine mangelhafte Haustechnik, fehlender Wärme- und Schallschutz, feuchte Keller und Außenwände sowie undichte Dächer. Auch alte Wasserleitungen aus Blei, gesundheitsgefährdende Materialien und abenteuerliche Stromkabel entsprechen in keiner Weise dem heutigen Standard. Werden diese Mängel nicht fachmännisch behoben, beeinträchtigt das nicht nur den Wohnkomfort. Im schlimmsten Fall geht das sogar auf die Gesundheit.

Welche typischen Mängel treten in einem Altbau häufig auf?

Ob Stadtvilla aus dem 19. Jahrhundert oder Flachdach-Bungalow aus den Wirtschaftswunder-Jahren: Jeder Altbau hat seine spezifischen Problemzonen. Lesen Sie hier, welche Mängel bei Häusern von der Gründerzeit bis in die 1970er-Jahre besonders häufig auftreten.

Ein Altbau aus der Gründerzeit

Gebäude aus der Gründerzeit (1840 bis 1900) zählen zu den besonders beliebten Altbauten. Dabei können diese betagten Häuser einige Mängel bergen. Häufig müssen Dach, Außenwände und Keller umfassend saniert werden. Weil früher mit Holzelementen gearbeitet wurde, besteht das Risiko eines Schädlingsbefalls. Zudem sind in der Regel die Türen und Fenster unzureichend abgedichtet. Besonders zu prüfen sind außerdem sämtliche Elektroinstallationen sowie die Wasser- und Kanalanschlüsse. Die entscheidende Frage ist also, was wurde wann saniert, modernisiert oder renoviert.

Altbauten zwischen 1900 und 1950

Häuser aus dieser Zeit weisen dieselben Schwachstellen auf wie Gebäude aus der Gründerzeit: undichte Dächer, Risse im Putz, feuchte Keller, undichte Fenster und Türen, ausgetretene Treppen, Schädlingsbefall in Holzbauteilen und Schwamm in den Geschossdecken. Ab den 1930er-Jahren wurde schlichter gebaut – nach wie vor jedoch ohne Wärme- und Schallschutz. Bei einem Altbau aus dieser Zeit muss häufig die Putzfassade ausgebessert werden. Zudem sind die Keller feucht und die Elektroinstallationen schadhaft.

Altbauten aus der Nachkriegszeit

Nach dem Krieg wurde beim Bauen oft gespart. Auch Material war knapp, sodass eine umfangreiche Sanierung in der Regel unausweichlich ist. Problemzone Nummer eins: das Dach (vor allem bei Flachdächern), gefolgt von mangelhaftem Wärme- und Schallschutz. Vielfach machen sich bei einem Altbau aus dieser Zeit auch veraltete Verkleidungen der Außenwände durch feuchte Stellen im Gemäuer bemerkbar. Die Elektro-Installationen sind dafür vergleichsweise modern.

In den 1970er-Jahren kamen Fertighäuser auf den Markt. Im Rahmen der ersten Wärmeschutzverordnung (1977) mussten Gebäude nun besser isoliert werden. Problematisch können damals übliche Baumaterialien wie Asbest sein. Auch sind in vielen Fällen eine Fassadensanierung und eine Erneuerung der Heizanlagen nötig.

Checkliste: Worauf Sie beim Altbau achten müssen

Keller und Wände: Sind diese ausreichend abgedichtet?
Decken und Gewölbekeller: Gibt es verrostete Stahlträger?
Sanitär-Installationen: Liegen Korrosion vor?
Gasleitungen: Gibt es undichte Stellen?
Heizung und Elektro-Systeme: Sind diese veraltet? Wie sieht es mit den Emissionen aus?
Kamine: Funktioniert der Abzug einwandfrei?
Dach und Dachstuhl: Ist alles dicht? Wie steht es um die Dämmung?
Türen, Treppen, Zwischendecken: Wie ist es um den Schallschutz bestellt?
Wärmeschutz: Entspricht die Dämmung der Energieeinsparverordnung? Sind Fenster und Türen dicht?
Brandschutz: Wo muss nachgebessert werden?

Warum sich ein Gutachten vom Fachmann lohnt

Sicher wollen Sie nicht die Katze im Sack kaufen. Natürlich muss der Verkäufer Ihnen bekannte Schäden mitteilen. Jede Immobilie, die wir in unserem Portfolio anbieten, prüfen wir und klären Kaufinteressenten über eventuelle Probleme und einen Renovierungsbedarf ausführlich auf. Unsere Exposés geben eine genaue Auskunft darüber, was wurde wann renoviert, saniert oder modernisiert. Das gehört zu unserer Leistung als Immobilienmakler. Wir sorgen dafür, dass Kaufinteressenten ausreichende Informationen über jede Immobilie erhalten und eine fundierte Entscheidung treffen können. Wir legen viel Wert auf Transparenz.

Wenn Sie jedoch eine Immobilie ohne einen professionellen Immobilienmakler auf der Seite zu haben, ist es ratsam beim Kauf eines Altbaus auf einen Experten nicht zu verzichten. Was auf den ersten Blick aussieht wie ein Schönheitsfehler, könnte sich schnell als ernster Bauschaden entpuppen und erhebliche Kosten nach sich ziehen. Möglicherweise müssen Sie zusätzlich Vorgaben des Denkmalschutzes beachten. Wer Schimmel, Schädlinge und einen porösen Untergrund rechtzeitig entdeckt, kann vom Kauf zurücktreten oder beim Preis deutlich nachverhandeln, wenn dieser Mangel in dem Angebotspreis bereits nicht berücksichtigt wurde. Wenn Sie einen Altbau kaufen, können Sie ein Gutachten von Sachverständigen einholen. Die Kosten dafür liegen im Schnitt bei rund 500 Euro. Das ist eine sinnvolle Investition und deutlich günstiger als böse Überraschungen.

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Zur Bewertung

Kaufen oder nicht kaufen: Wann lohnt sich eine Sanierung?

Vieles spricht für einen Altbau: der Preis, die oftmals attraktive Lage, der Bestandsschutz. Als Käufer müssen Sie sich zudem nicht mit Bauplänen, Behörden, Baufirmen und Architekten auseinandersetzen. Sie kaufen Ihr Traumhaus, bringen es auf Vordermann und können vergleichsweise schnell einziehen – ein Grund, warum der Altbau gerade bei jungen Familien so beliebt ist. Wenn Sie die Kosten für die Sanierung realistisch kalkulieren, dann greifen Sie zu. Wenn die nötigen Sanierungskosten den Gesamtpreis deutlich in die Höhe treiben – lassen Sie die Finger von dem Altbau.

Bei einem unrenovierten und unsanierten Altbau reicht ein bisschen Farbe meistens nicht. Als Eigentümer sind Sie verpflichtet, eine Sanierung im Sinne der gültigen Energieeinsparverordnung durchzuführen. Dabei sollten Sie auch die Vorteile von entsprechenden Förderprogrammen mitberücksichtigen, die Ihnen eventuell preislich entgegenkommen können.

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