Kaution und verjährte Ansprüche: Was Vermieter zur Rückzahlung der Mietkaution wissen müssen

Am Ende eines Mietverhältnisses kommt es häufig zu Konflikten, wenn es um die Rückzahlung der Kaution geht, insbesondere wenn der Vermieter wegen Schäden Forderungen aufstellt. Dies ist vor allem dann der Fall, wenn in der Wohnung oder dem Haus bereits länger zurückliegende Schäden vorhanden sind. Vermietern erleichtert der Bundesgerichtshof (BGH) jedoch die Aufrechnung von verjährten Ansprüchen bezüglich des Kautionsguthabens. Bisher wurden solche Fällen von den Amts- und Landesgerichten unterschiedlich beurteilt. Doch nach einer Entscheidung des BGHs soll diese Aufrechnung ab sofort leichter – und mit einem erhöhten Maß an Flexibilität – möglich sein, insbesondere wenn es um den Anspruch des Mieters auf Rückzahlung einer Barkaution geht. Dieser Artikel informiert Mieter und Vermieter über die wichtigsten Fakten. 

Rückzahlung der Mietkaution – Der Hintergrund des Streitfalls

Nach Ende des Mietverhältnisses und der Rückgabe ihrer Wohnung im November 2019 forderte die Klägerin die Rückzahlung der Kaution in der Höhe von 780 EUR. Der Vermieter rechnete Mai 2020 über die Kaution ab – er erklärte die Aufrechnung damit, dass Schadensersatzansprüche aufgrund von Schäden in den Wohnräumen entstanden sind, welche die Höhe des Kautionsbetrags überstiegen. Doch hatte sich die Klägerin auf die Verjährung berufen.

In den Vorinstanzen hatte die Klage des Mieters auf Rückzahlung der Kaution Erfolg. Das Berufungsgericht (Landesgericht) begründete dies damit, dass die Schadensersatzansprüche des Vermieters bereits verjährt waren. Grundsätzlich sieht § 215 Alt. 1 BGB vor, dass eine Aufrechnung trotz Verjährung möglich ist, wenn die aufzurechnende Forderung zu einem Zeitpunkt hätte geltend gemacht werden können, als sie noch nicht verjährt war. Diese Regelung kam im vorliegenden Fall jedoch nicht zur Anwendung. Der Grund dafür war, dass in der Zeit vor der Verjährung keine Grundlage für eine Aufrechnung bestand.

Das Berufungsgericht stellte fest, dass der Anspruch auf Schadensersatz wegen Beschädigung der Mietsache und die Forderung des Mieters auf Rückzahlung der Barkaution nicht gleichartig sind. Dies ist jedoch eine Voraussetzung für die Aufrechnung. Der Schadensersatzanspruch des Vermieters richtet sich zunächst auf Naturalrestitution, also die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands der Mietsache. Zwar hätte der Vermieter gemäß § 249 Abs. 2 Satz 1 BGB auch einen Geldbetrag für die Reparatur fordern können. Dies hätte jedoch vorausgesetzt, dass er innerhalb der Verjährungsfrist von dieser Ersetzungsbefugnis Gebrauch macht und statt der Reparatur einen konkreten Geldbetrag verlangt. Da dies nicht geschehen ist, blieb es bei der fehlenden Gleichartigkeit der Forderungen, wodurch eine Aufrechnung ausgeschlossen war.

Der Vermieter war mit der Entscheidung des Landesgerichts nicht einverstanden und legte Revision beim Bundesgerichtshof (BGH) ein. Mit dieser Revision hatte er Erfolg. Die Richter des BGH kamen zu einer anderen Einschätzung als das Landesgericht: Sie urteilten, dass der Zweck einer Mietkaution darin besteht, dem Vermieter als Sicherheit zu dienen. Daher sollte es dem Vermieter möglich sein, die Kaution auch für Schadensersatzansprüche zu verwenden, selbst wenn er nicht ausdrücklich innerhalb der Verjährungsfrist einen konkreten Geldbetrag für Reparaturen gefordert hat.

Das Landesgericht hatte zwar die gesetzliche Verjährungsfrist von sechs Monaten korrekt angewendet, aber nach Ansicht des BGH die Interessen beider Parteien – Vermieter und Mieter – in einem Wohnraummietverhältnis nicht ausreichend berücksichtigt. Der BGH betonte, dass die formale Forderung eines Geldbetrags statt einer Reparatur (die sogenannte “Ausübung der Ersetzungsbefugnis”) lediglich eine Formalie sei und nicht über die Berechtigung des Vermieters entscheiden sollte, die Kaution für Schäden zu verwenden.

Aufgrund dieser Überlegungen hob der BGH das Urteil des Landesgerichts auf. Der Fall wurde zur erneuten Verhandlung an das Berufungsgericht zurückverwiesen, um die Frage des Anspruchs des Mieters auf Rückzahlung der Kaution neu zu prüfen. Dies bedeutet, dass das Landesgericht den Fall unter Berücksichtigung der Vorgaben des BGH neu beurteilen muss. Für Mieter und Vermieter bedeutet diese Entscheidung, dass Vermieter grundsätzlich auch nach Ablauf der Verjährungsfrist die Mietkaution für Schäden an der Wohnung einbehalten können, sofern die Schäden selbst rechtzeitig geltend gemacht wurden. Mieter sollten sich bewusst sein, dass die Rückforderung der Kaution in solchen Fällen schwieriger sein kann.

• Faire Berücksichtigung aller Interessen: Bei Wohnungsmietverhältnissen müssen die Interessen beider Parteien – Vermieter und Mieter – angemessen berücksichtigt werden. Dies ist besonders wichtig, wenn es darum geht, wie die Vereinbarung zur Barkaution im Mietvertrag ausgelegt wird.
• Zweck der Kaution: Die Mietkaution dient in erster Linie als Sicherheit für den Vermieter. Sie soll ihn vor finanziellen Verlusten schützen, falls der Mieter seinen Verpflichtungen nicht nachkommt.
• Vereinfachung für Vermieter: Der BGH hat entschieden, dass Vermieter nicht zwingend innerhalb der Verjährungsfrist (in der Regel sechs Monate nach Mietende) einen konkreten Geldbetrag für Schäden fordern müssen. Diese sogenannte “Ausübung der Ersetzungsbefugnis” wird vom Gericht als reine Formalität betrachtet.
• Schutz der Vermieterrechte: Schadensersatzansprüche des Vermieters sollen nicht allein deshalb abgelehnt werden, weil er es versäumt hat, rechtzeitig einen konkreten Geldbetrag zu fordern. Solange der Vermieter die Schäden selbst rechtzeitig geltend gemacht hat, kann er grundsätzlich auch später noch die Kaution dafür verwenden.
• Konsequenzen für Mieter: Aufgrund dieser Entscheidung werden Klagen von Mietern auf Rückzahlung der Kaution möglicherweise abgewiesen, wenn der Vermieter berechtigte Ansprüche geltend macht – auch wenn diese erst nach der üblichen Verjährungsfrist in einen konkreten Geldbetrag umgewandelt wurden.

Mit diesen Auswirkungen müssen Vermieter rechnen

Für Vermieter ergeben sich aufgrund des BGH-Urteils ab sofort erweiterte Möglichkeiten, um Schäden geltend zu machen. Somit kann auch für Mängel, die bereits länger zurückliegen. Vermieter haben heute also mit ihren Forderungen also gute Chancen auf Erfolg.

Dafür empfiehlt es sich jedoch, etwaige Schäden bei der Wohnungsübergabe genau zu dokumentieren. Somit haben Vermieter im Streitfall handfeste Beweise für vorliegende Mängel.

Geht es um die Abrechnung der Kaution, existiert es nun ein höheres Maß an Flexibilität. An der fehlenden Ausübung der Ersetzungsbefugnis in der unverjährte Zeit dürfen Schadensersatzansprüche von Vermietern nämlich nicht mehr scheitern. Die Kaution kann übrigens nicht nur mit der Beendigung des Mietverhältnisses abgerechnet werden. Auf den Geldbetrag kann der Vermieter während des Mietverhältnisses beispielsweise dann zurückgreifen, wenn beispielsweise ein Mietrückstand vorliegt. Dies gilt auch dann, wenn eine derartige Verrechnung im Interesse des Mieters liegt.

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