Immobilienverkauf: Was beinhaltet notarieller Kaufvertrag?

Grundsätzlich gehören alles fest auf dem Grundstück stehende zu den mitverkauften Sachen, wie Garage oder Carport. Ebenfalls werden alle Sachen, die mit dem Gebäude fest verbunden sind im Kaufvertrag aufgenommen. Das wären Einbauküche, die Heizungsanlage, Bodenbeläge, sanitäre Einrichtungen oder Markisen.

Bewegliche Gegenstände, wie Möbel, Lampen, Gartengeräte usw. werden im Normalfall nicht mitverkauft. Es sei denn, dass man mit dem Käufer besondere Absprachen getroffen hat und das im Kaufvertrag aufgeführt wurde. Zubehörteile, die im Kaufvertrag nicht ausdrücklich herausgenommen werden, gelten genauso mitverkauft. Das betrifft die Heizungsvorräte, die Sauna bis zur Parabolantenne. Um dem Käufer entgegenzukommen, kann man die Zubehörteile und die beweglichen Gegenstände getrennt im Kaufvertrag ausweisen. Dadurch spart der Käufer die Grunderwerbsteuer und Sie als Verkäufer haben keinerlei Nachteile dadurch.
Im Kaufvertrag wird genau festgehalten, welche Voraussetzungen erfüllt sein müssen, um den Kaufpreis vom Käufer zu erhalten. Der Notar hat sicherzustellen, dass der vertragsgemäße Übergang der Immobilie in das Eigentum des Käufers auch ausreichend gesichert ist. Erst wenn die Kaufpreisfälligkeitsvoraussetzungen erfüllt sind, wird der Kaufpreis gezahlt.

Da der Notar auch den Erhalt des Kaufpreises abzusichern hat, kann es vorkommen, dass ein Notaranderkonto angelegt und zunächst der Kaufpreis darauf überwiesen wird. Sofern alle Voraussetzungen für die Besitzumschreibung im Grundbuch vorliegen, wird der Kaufpreis an den Verkäufer überwiesen.

In den meisten Fällen findet eine Direktzahlung vom Käufer zum Verkäufer statt. Da der Käufer in der Regel eine Immobilie unbelastet erwerben möchte, ist die Lastenfreistellung und damit die Löschung dieser Belastungen im Grundbuch, wie z. B. Grundschulden (Kredite meist zugunsten von Banken) eine wichtige Voraussetzung für die Erfüllung vom Kaufvertrag. Jahrzehnte überholte Altlasten und Wegerechte für andere Grundstücke müssen übernommen werden. Ist eine Hypothek oder ein Kredit noch nicht abbezahlt, wird die Bank einer Löschung nur zustimmen, wenn die Restschuld beglichen wurde.

Der Notar kümmert sich um alle notwendigen Unterlagen und bittet die Bank dann um die Löschungsbewilligung. Für die reibungslose Abwicklung vom Kaufvertrag ist es also wichtig, dass Sie sich im Vorfeld klar darüber sind, mit welcher Restschuld Ihre Immobilie belastet ist und ob bzw. wie Sie diese tilgen können. Dabei müssen oft auch Vorfälligkeitsentschädigungen an die Bank gezahlt werden, die auch zu bedenken sind. Ist der Kredit ausgelöst, sollten Sie den Notar unmittelbar benachrichtigen, damit er die Löschung beantragen kann.

Es besteht auch die Möglichkeit, dass der Käufer die Restschuld auslöst. Der Notar überweist dann diesen Betrag an die Bank und der Verkäufer erhält den Restbetrag vom im Kaufvertrag vereinbarten Kaufpreis auf sein Konto.

Die meisten Käufer müssen den Kaufpreis auch finanzieren. Um ihnen entgegenzukommen, wird in der Regel vorgesehen, dass der Verkäufer eine Vollmacht erteilt, die dem Käufer das Recht einräumt, die Immobilie vorzeitig zu beleihen. Durch entsprechende notarielle Gestaltung des Kaufvertrages geht der Verkäufer dabei kein Risiko ein. Für all diese Vorgänge stehen wir Ihnen als Ihr Immobilienbüro selbstverständlich hilfreich zur Seite.

Gibt der Verkäufer keine entsprechende Garantie, oder wird keine bestimmte Voraussetzung zwecks Beschaffenheit im Kaufvertrag vereinbart und wird dem Käufer kein erheblicher Mangel arglistig verschwiegen, haftet der Verkäufer nicht für Sachmängel. Damit es dort nicht zu Streitigkeiten kommt, werden wir als Immobilienmakler schon im Vorfeld tätig. Wir nehmen uns Zeit, die Immobilie gründlich zu besichtigen, um eventuelle Probleme festzustellen. Die Kosten des Kaufvertrages, wie die notarielle Beurkundung und die Grundbucheintragung, trägt der Käufer. Das ist deutsches Recht und nicht verhandelbar.

Mit vollständiger Zahlung des im Kaufvertrag vereinbarten Kaufpreises (auch auf ein Notaranderkonto) ist der Verkäufer verpflichtet, die Schlüssel der verkauften Immobilie zu übergeben. Damit gehen alle Rechte und Pflichten an den Käufer über.

Da der Käufer aber erst nach Eintragung im Grundbuch als Besitzer angesehen wird, werden Rechnungen, wie Grundstückssteuern oder Gebäudeversicherung noch an den Verkäufer gehen. Diese kann der Verkäufer allerdings gegenüber dem Käufer geltend machen.

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