Immobilie als Inflationsschutz: Warum Immobilieninvestments eine solide Absicherung bieten

Kennen Sie die Worte „Das Geld wir immer weniger wert“, „Früher war alles billiger!“, und „Wo soll das mit der Inflation bloß hinführen?“ Jahr für Jahr beschweren sich Menschen über den Verlust der Kaufkraft. Die Inflation, auch als „kleiner Dieb“ bezeichnet, nagt immer wieder an unseren Geldvermögen und lässt es peu à peu schwinden. Geldsparer sind oft seit Jahren die Verlierer.  Spannend ist allerdings, dass Sachwerte seit Jahrzehnten an Wert zulegen. Deshalb entscheiden sich viele Anleger nach sicheren Häfen in Immobilien suchen. Sie wissen, dass die Immobilienwerte im Laufe der Zeit weiter steigen werden und einen Puffer gegen die Inflation bieten.

Was versteht man unter Inflation?

Inflation ist ein Begriff, der die Rate beschreibt, mit der die Preise für Waren und Dienstleistungen steigen. Sie wird in der Regel als Prozentsatz ausgedrückt und berechnet, indem der Durchschnittspreis eines Warenkorbs, der in einem Jahr gekauft wurde, mit dem gleichen Warenkorb in einem anderen Jahr verglichen wird.

Die Inflation wird durch einen Anstieg der Geldmenge verursacht, d. h. mehr Geld jagt weniger Waren und Dienstleistungen hinterher. Infolgedessen müssen die Menschen mehr Geld ausgeben, um dieselben Dinge zu kaufen, die sie zuvor gekauft haben, weil diese Dinge jetzt teurer sind. Inflation tritt auf, wenn die Geldmenge zunimmt und dadurch die Preise steigen.

Nehmen wir an, Sie haben 10 EUR in Ihrem Geldbeutel. Wenn Sie in den Laden gehen und feststellen, dass dort alles 2 % mehr kostet als im letzten Jahr, dann können Sie mit Ihren 10 EUR nicht mehr so viel kaufen wie früher, auch wenn immer noch „10 EUR“ draufsteht.

In den Wirtschaftswissenschaften bezieht sich der Begriff Inflation auf eine Erhöhung der Geldmenge. Im Gegensatz dazu bezeichnet Deflation eine Verringerung der Geldmenge. Inflation lässt sich zum Beispiel daran messen, wie viel teurer ein Produkt im Vergleich zu anderen Produkten mit ähnlichen Merkmalen und ähnlicher Qualität ist; umgekehrt lässt sich Deflation daran messen, wie viel billiger ein Produkt im Vergleich zu anderen Produkten mit ähnlichen Merkmalen und ähnlicher Qualität ist. Wenn der Wert des Geldes steigt, haben die Menschen mehr Kaufkraft. Das bedeutet, dass sie mit demselben Geldbetrag mehr Waren und Dienstleistungen kaufen können.

Im Januar 2023 lag die Inflationsrate in Deutschland bei 7,9 Prozent. Die Europäische Zentralbank (EZB) setzt als Ziel eine Inflationsrate von etwa zwei Prozent fest. Damit sollen Verbraucher und Unternehmer dazu angeregt werden, ihr Geld jetzt auszugeben, anstatt Investitionen aufzuschieben. Wenn die Preise steigen, haben sie einen Anreiz, ihr Geld auszugeben, anstatt es zu sparen.

Inflation, Deflation und ihre Auswirkung auf Immobilien

Es ist wichtig zu verstehen, wie sich Inflation oder Deflation auf Immobilien auswirken, denn sie können deren Wert beeinflussen. So können Anleger bessere finanzielle Entscheidungen treffen.

Im Grunde ist die Geldentwertung gut für Immobilien, weil die Schulden auf einer Immobilie konstant bleiben, während der tatsächliche Wert des Geldes sinkt. Das bedeutet, dass die Immobilie mehr wert ist als zum Zeitpunkt des Kaufs, obwohl die Schulden noch immer gleich hoch sind. Da der Nominalwert Ihrer Schulden gleich bleibt und Ihre tatsächlichen Schulden durch die Geldentwertung sinken, steigt gleichzeitig der Wert der erworbenen Immobilie.

Eine Deflation hingegen kann sich negativ auf Immobilien auswirken. Eine Deflation erhöht zwar den Wert des Geldes, aber sie verringert auch den Wert aller anderen Dienstleistungen, Produkte sowie Sachwerte, also auch den Immobilienwert.

Inflationsschutz bei Immobilien

Bei Immobilien hängt das Ausmaß des Inflationsschutzes davon ab, wie Sie die Immobilie nutzen. Inflationssichere Immobilien sind solche, die im Wert steigen. Dabei spielt eine Rolle, ob die Immobilie selbst genutzt oder nicht selbst genutzten wird.

Außerdem gibt es Unterschiede zwischen Neubauimmobilien, Bestandsimmobilien und renovierungsbedürftigen Immobilien. Auch die jeweiligen Auswirkungen auf Inflationsschutz sind unterschiedlicher Natur.

Selbstgenutzte Immobilie und der Inflationsschutz

Niemand kann heute vorhersagen, wie sich die Mietpreise in den nächsten Jahren entwickeln werden. Es kann aber davon ausgegangen werden, dass eine Senkung der Mieten in der Zukunft unwahrscheinlich ist. Vor allem in guten Lagen und Metropolen, wie München, werden die Mieteinnahmen mit sehr hoher Wahrscheinlichkeit weiter steigen. Prinzipiell sind Sachwerte mehr wert als Geld – und können daher für selbst genutzte Immobilien einen Schutz vor Inflation bieten.
Für die Planung von Ruhestand kann eine Immobilie eine hervorragende Option sein. Als Kapitalanleger können Sie die Einnahmen aus Ihrer Immobilie zur Deckung Ihrer Lebenshaltungskosten verwenden oder sie auf ein separates Konto einzahlen, wo sie wachsen, während Sie Ihre Hypothek weiter abbezahlen.

Sobald Ihre Immobilie abbezahlt ist, können Sie die Mieteinnahmen, die sonst anfallen würden, für andere Zwecke oder zur Erfüllung von Wünschen verwenden. Das bedeutet, dass zwar die Betriebs- und Nebenkosten mit der Inflation steigen, gleichzeitig aber auch der Wert der Immobilie zunimmt – eine Win-win-Situation!

Kapitalanleger investieren gerne in Wohnimmobilien oder auch Gewerbeimmobilien, um die Einkommensströme zu diversifizieren und zu erweitern.

Wie inflationsgeschützt sind nicht selbst genutzte Immobilien?

Wenn Sie erwägen, eine Immobilie zu kaufen und sie zu vermieten, sollten Sie wissen, dass der Inflationsschutz ganz anders aussieht als bei selbst genutzten Immobilien. Der Inflationsschutz für nicht selbst genutzte Immobilien kann knifflig sein, denn es geht nicht nur darum, dass der Wert der Immobilie steigt, sondern auch darum, dass die Kosten für die Instandhaltung oft höher sind als die Geldentwertung.

Wie Sie wahrscheinlich wissen, steigt mit der Inflation auch der Wert Ihrer Immobilie. Als Vermieter erleben Sie jedoch zwei Effekte gleichzeitig: Einerseits steigen die Mietzahlungen, was bedeutet, dass mehr Geld hereinkommt; andererseits steigen aber auch die Betriebs- und Nebenkosten, und diese Kosten können höher sein als die Einnahmen aus den erhöhten Mietzahlungen. Bestimmte Betriebskosten können auf den Mieter umgelegt werden, sog. umlagefähigen Kosten. Die Kosten für Instandhaltung bleiben bei dem Eigentümer.

Die einzige Möglichkeit, diesen Effekt auszugleichen, besteht darin, die Mieteinnahmen noch weiter zu erhöhen, was jedoch schwierig sein kann, wenn sich die Immobilie nicht an einem guten Standort befindet. Daher ist es wichtig, bei dem Erwerb auf die Lage der Immobilie zu achten. Die Mieten für Wohnungen und Häuser in München sind in den vergangenen Jahren kontinuierlich gestiegen.

Neben diesem Risikofaktor gibt es noch weitere Faktoren, die eine Rolle spielen. Zum Beispiel: Angebot und Nachfrage auf dem Immobilienmarkt sowie die gesetzliche Rechtsprechung (s. Mietpreisbremse) können sich darauf auswirken, wie einfach oder schwierig es für Sie ist, den Mietzins zu erhöhen, ohne den Mieter zu verlieren.

Außerdem sollten Sie auf eine optimale Mietvertragsgestaltung achten, um den Wert Ihrer Immobilie nicht nur zu erhalten, sondern auch zu erhöhen.

Inflationssicherheit bei Neubauten und renovierungsbedürftigen Immobilien

In der Regel eignen sich neuere Immobilien besser für den Inflationsschutz als renovierungsbedürftige Objekte. Der Grund dafür ist, dass neuere Immobilien eine größere Chance haben, in Zukunft zu höheren Preisen verkauft zu werden und somit Kapitalverluste zu vermeiden. Ist eine Immobilie hingegen renovierungsbedürftig, kann sich der Inflationsschutz ins Gegenteil verkehren. Dies liegt an den anfallenden Sanierungskosten, die eingerechnet werden müssen.

Ist die Investition in Immobilien eine gute Möglichkeit, sich vor der Inflation zu schützen?

Wenn Sie nach einer Möglichkeit suchen, sich vor der Inflation zu schützen, könnten Immobilien die Antwort sein.
Immobilieninvestitionen können ein wirksamer Schutz gegen die Inflation sein, wenn Sie bei Ihrer Suche einige grundlegende Schritte beachten. Zunächst ist es wichtig zu verstehen, dass der Wert einer Immobilie von einer Reihe von Faktoren abhängt – nicht nur vom Standort. Tatsächlich tragen viele Faktoren zum Gesamtwert bei: der Zustand der Immobilie und ob sie renovierungsbedürftig ist oder nicht, Angebot und Nachfrage auf dem Markt und sogar die Art der Immobilie (z. B. selbst genutzt oder vermietet).

Im Allgemeinen ist es jedoch wahrscheinlicher, dass gut gepflegte Immobilien im Laufe der Zeit ihren Wert behalten. Wenn Sie erwägen, in Immobilien zu investieren, um sich gegen die Inflation abzusichern, ist es wichtig, sich Gedanken darüber zu machen, ob Ihre Immobilie im Laufe der Zeit ihren Wert behalten kann – und welche Bedingungen ihre Fähigkeit dazu beeinflussen könnten.

Auswirkung von Inflationsphasen auf Immobilienkredite

Die Inflation ist ein wichtiger Faktor, wenn es um die Finanzierung von Bauvorhaben und Immobilien geht. Als Immobilienkreditnehmer fragen Sie sich vielleicht, welchen Einfluss die Inflation auf Ihre bestehende Baufinanzierung hat. Grundsätzlich können Sie von einer steigenden und nachhaltigen Inflation profitieren, da der reale Wert Ihrer Schulden sinkt. Allerdings hängt der positive Einfluss von verschiedenen Faktoren ab.

Warum variable Darlehen bei steigender Inflation keine Vorteile bieten.
Wenn Sie ein variables Darlehen abgeschlossen haben, bei dem der Zinssatz mehrmals im Jahr angepasst wird, profitieren Sie nicht von der steigenden Inflation. Denn die finanzierende Bank wird die Bauzinsen in der Regel an die Inflationsrate anpassen.

Annuitätendarlehen: Warum eine hohe Inflation ein Segen sein kann

Wenn Sie dagegen ein Annuitätendarlehen gewählt haben, um eine Immobilie für den Eigenbedarf zu finanzieren, können Sie von einer hohen und andauernden Inflation profitieren. Denn bei der Berechnung des Zinssatzes lässt die finanzierende Bank auch die erwartete Entwicklung der Inflation einfließen.

Steigt die Inflation höher und länger als erwartet, werden Ihre Schulden stärker entwertet, was sich positiv auf Ihre Baufinanzierung auswirkt. Allerdings hängt der positive Effekt auch von Ihren Einnahmen ab. Wenn Ihr Gehalt nicht zügig an die steigende Inflation angepasst wird, müssen Sie mehr Geld für den Lebensunterhalt ausgeben und der positive Effekt könnte sich in „Luft auflösen“.

Warum eine Immobilie als Kapitalanlage von Inflation profitiert

Wenn Sie eine Immobilie als Kapitalanlage besitzen, profitieren Sie noch stärker von einer steigenden und nachhaltigen Inflation. Das ist der Fall, wenn Sie einen Indexmietvertrag mit Ihren Mietern abschließen, bei dem sich die Mieteinnahmen am Verbraucherpreisindex orientiert. Steigt der VPI, steigt im selben Verhältnis die Miete und damit auch Ihre Einnahmen. Gleichzeitig werden durch die Geldentwertung Ihre Schulden entwertet, was Ihre Baufinanzierung günstiger macht. Allerdings dürfen Vermieter nur eine Mieterhöhung pro Jahr vornehmen.

Insgesamt können Sie also als Immobilienkreditnehmer von einer steigenden und nachhaltigen Inflation profitieren, wenn Sie die richtige Art von Darlehen gewählt haben und Ihre Einnahmen entsprechend ansteigen. Wenn Sie jedoch ein variables Darlehen haben und Ihre Einnahmen nicht mit der steigenden Inflation Schritt halten, könnte der positive Effekt auf Ihre Baufinanzierung gering ausfallen. Unsere Finanzierungspartner stellen sicher, dass unsere Kunden die bestmögliche Finanzierung für ihr Projekt bekommen. Zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren und sich unverbindlich beraten lassen.

Zusammenfassung zu Immobilieninvestments und Inflationsphasen

Der wichtigste Faktor, um festzustellen, ob eine Investition für den Inflationsschutz geeignet ist oder nicht, ist die aktuelle Marktlage. Für Investitionen, die auf eine langfristige Nutzung ausgelegt sind, wie z. B. Häuser oder Geschäftshäuser, muss das Gebiet langfristig gute Aussichten und eine stabile Wirtschaft aufweisen.

Immobilienanlagen gelten als „Anlageklasse“, weil sie in Zeiten wirtschaftlicher Unsicherheit, wie Rezessionen oder anderen wirtschaftlichen Abschwüngen, als sichere Anlage gelten. Sie gleichen die Geldentwertung aus. Außerdem bieten sie den Anlegern höhere Renditen als die meisten anderen Anlageklassen-Renditen, die dazu beitragen können, die Auswirkungen steigender Zinssätze und inflationärer Zeiten auszugleichen. Auch wenn es bei Investitionen keine Garantien gibt, können Sie mit Immobilien als Inflationsschutz die Nase vorn haben. Immobilien können vor der Inflation schützen oder sogar von ihr profitieren.

FAQ – Häufig gestellte Fragen zu dem Thema Immobilien und Inflationssicherheit

Steigen die Mieten im Falle einer Inflation?
Mieten werden als monatliche Kreditraten gezahlt. Wurde eine zur Vermietung erworbene Immobilie durch die Aufnahme eines Kredits finanziert, werden die monatlichen Kreditraten indirekt vom Mieter gezahlt. Steigen die Preise und Zinssätze für das Darlehen aufgrund der Inflation, kann unter Umständen auch eine höhere Miete für die gemietete Immobilie verlangt werden. Dem Mieter würden also inflationsbedingte Mehrkosten entstehen. Wichtig ist, dass die Gestaltung des Mietvertrags die aktuelle Rechtsprechung beachtet und eine Mieterhöhung möglich ist. Es ist jedoch wichtig zu wissen, dass eine Mieterhöhung bei bestimmten Arten von Mietobjekten nicht automatisch möglich ist. Ist der Vermieter beispielsweise an die Mietpreisbremse gebunden, kann er die Mieten im Falle einer Inflation nicht immer erhöhen. Hier ist es ratsam, vor der Vermietung mit einem erfahrenen Immobilienmakler sprechen, der Sie über die Gestaltungsmöglichkeiten eines Mietvertrags umfassend aufklärt. So stellen Sie sicher, dass sich Ihre Kapitalanlage rentiert.

Welche weiteren Investitionen können einer Inflation sinnvoll sein?
Die Inflation ist ein ernstes Problem für Anleger, aber es gibt Alternativen, Ihr Geld zu schützen. Eine geeignete Möglichkeit ist die Investition in Aktien, Anleihen und andere Finanzinstrumente, mit denen Sie angesichts der Inflation Geld verdienen können.

Bestehen Immobilienfonds den Inflationstest?
Immobilienfonds sind eine beliebte Investition in Sachwerte und bieten genauso wie Immobilien einen gewissen Schutz vor Inflation. Ein weiterer Vorteil ist, dass ein Teil der Erträge steuerfrei bleibt, dank der sogenannten Teilfreistellung. Wenn der Fonds eine Immobilienquote von mindestens 51 Prozent aufweist, wird eine steuerliche Teilfreistellung von 60 Prozent auf die Erträge gewährt. Bei Fonds mit einer niedrigeren Immobilienquote entfällt diese steuerliche Begünstigung und sämtliche Erträge sind zu 100 Prozent zu versteuern.
Es ist ratsam, sich vorab von einem Experten beraten zu lassen, um eine fundierte Entscheidung zu treffen.

Was sind mögliche krisensichere Geldanlagen?
In Zeiten von wirtschaftlichen Turbulenzen stellt sich oft die Frage nach sicheren Geldanlagen. Hierbei handelt es sich um Anlageoptionen, die weniger von konjunkturellen Schwankungen beeinflusst werden. Beispiele hierfür sind Sachwerte wie Immobilien sowie Edelmetalle.

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