Sanierungspflicht für Wohnhäuser: Alles, was Hausbesitzer über die EU-Sanierungspflicht wissen müssen

Die Europäische Union hat sich ein ehrgeiziges Ziel gesetzt: Bis zum Jahr 2050 soll der Kontinent klimaneutral sein. Ein wesentlicher Schritt in diese Richtung, den die EU-Kommission getätigt hat, ist die Reform der Gebäuderichtlinie, die Ende 2023 entscheidende Neuerungen erfahren hat. Diese Reform ist mehr als nur ein bürokratischer Akt – sie ist ein zentraler Baustein in der EU-Strategie zur Reduzierung von Treibhausgasemissionen und zur Förderung nachhaltiger, energieeffizienter Wohn- und Arbeitsumgebungen.

Die Gebäuderichtlinie, offiziell als die Richtlinie über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden (EPBD) bekannt, ist ein Instrument, das darauf abzielt, den Energieverbrauch in Gebäuden drastisch zu reduzieren. Wohngebäude stehen dabei besonders im Fokus, da sie einen bedeutenden Anteil am Gesamtenergieverbrauch in der EU ausmachen. Die jüngsten Änderungen in der Richtlinie spiegeln die Dringlichkeit wider, mit der die EU ihre Klimaziele erreichen möchte. Sie setzen neue Standards für Energieeffizienz und eröffnen gleichzeitig neue Perspektiven und Herausforderungen für Immobilieneigentümer.

Wegfall der Sanierungspflicht in der EU-Gebäuderichtlinie: neue Standards für den Gebäudesektor

Um das ambitionierte Ziel der Klimaneutralität bis 2050 zu erreichen, hat die Europäische Union im Rahmen einer Überarbeitung ihrer Gebäuderichtlinie (EPBD) verschärfte Maßnahmen zur Verbesserung der Energieeffizienz in Immobilien beschlossen. Am 7. Dezember 2023 erreichten die Vertreter des Europäischen Parlaments einen Durchbruch in den Verhandlungen über die kontrovers diskutierte Richtlinie für EU-Gebäude.

In diesem Zusammenhang wurde beschlossen, eine verbindliche Sanierungspflicht für einzelne Wohnhäuser nicht aufzunehmen. Gemäß der überarbeiteten Richtlinie zur Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden wird erwartet, dass der Energieverbrauch in Wohngebäuden bis 2030 um durchschnittlich 16 Prozent und bis 2035 um 20 bis 22 Prozent reduziert wird.

Diese Neuregelung, die von Immobilienbesitzerverbänden und der Wohnungswirtschaft begrüßt wurde, rückt von der früheren Forderung des EU-Parlaments ab, speziell schlecht isolierte private Wohngebäude zu sanieren. Organisationen wie Haus & Grund hatten zuvor vor einem erheblichen Wertverlust der Immobilien durch eine verpflichtende Sanierung gewarnt. Der Gesamtverband der Wohnungswirtschaft (GdW) betrachtet den erzielten Kompromiss als ein positives Zeichen und betont erneut die Wichtigkeit von Quartierskonzepten.

Es wurden folgende neue Bestimmungen der EU-Kommission für den Gebäudesektor festgelegt:

Zielvorgaben für Neubauten ab dem Jahr 2030: Zukünftig sollen Neubauten emissionsfrei sein.
Verringerung des Primärenergieverbrauchs in Wohngebäuden: Bis zum Jahr 2030 ist eine Reduktion um mindestens 16 Prozent vorgesehen, bis 2035 soll eine Senkung von 20 bis 22 Prozent erreicht werden. Die EU-Mitgliedsstaaten sind angehalten, entsprechende Strategien zu implementieren.
Sanierungsmaßnahmen bei Nichtwohngebäuden: Es ist geplant, bis 2030 16 Prozent und bis 2033 26 Prozent der am schlechtesten bewerteten Gebäude zu sanieren.
Einführung einer Solaranlagenpflicht: Bis zum Jahr 2030 sollen schrittweise Solaranlagen auf öffentlichen Gebäuden, Nichtwohngebäuden sowie bei Neubauten installiert werden, sofern dies aus technischer und wirtschaftlicher Sicht umsetzbar ist.
Schrittweiser Verzicht auf fossile Heizbrennstoffe bis zum Jahr 2040: Ab 2025 ist eine Subventionierung dieser Brennstoffe in der EU nicht mehr vorgesehen. Jedoch bleiben finanzielle Anreize für Hausbesitzer mit Hybridheizsystemen bestehen.
Ausnahmeregelungen: Diese beziehen sich auf landwirtschaftliche Gebäude, Baudenkmäler und Gebäude von besonderem historischem Wert.

Wirtschafts- und Bauministerium gegen verpflichtende Gebäudesanierungen

Bereits vor den finalen Verhandlungen zur Gebäuderichtlinie der Europäischen Union (EPBD) positionierte sich die Bundesregierung klar gegen eine verpflichtende Sanierung einzelner Wohngebäude. Dies bestätigte das Bundesministerium für Wirtschaft und Energie unter der Leitung von Minister Robert Habeck (Bündnis 90/Die Grünen) in einer Mitteilung, die im September 2023 von der “Frankfurter Allgemeinen Zeitung” online zitiert wurde. Habeck erklärte ausdrücklich, dass solche Zwangssanierungen nicht vorgesehen seien.

Auch die Bundesbauministerin Klara Geywitz (SPD) sprach sich gegen eine derartige Zwangssanierung aus. Sie äußerte sich gegenüber dem “Spiegel” besorgt über die möglichen Belastungen für die Eigentümer. Geywitz betonte, dass die Pflicht zur Sanierung nicht nur finanzielle Herausforderungen mit sich bringen würde, sondern auch hinsichtlich der Durchführung der Baumaßnahmen eine enorme Belastung darstellen könnte.

Ministerin Geywitz äußerte sich positiv über den erzielten Kompromiss in den Trilog-Verhandlungen. Sie hob hervor, dass dieser Kompromiss realistisch sei und niemanden überfordern würde – weder die Familie im Einfamilienhaus auf dem Land noch kleinere Betriebe wie Bäckereien. Abschließend betonte sie, dass die Klimaziele dennoch erreicht werden könnten, etwa durch das Einbeziehen ganzer Stadtviertel in die Energieeffizienz-Strategie.

EU-Parlament und die strenge Sanierungspflicht: Die ursprünglichen Pläne.

Am 14. März 2023 hat das EU-Parlament mit großer Mehrheit für verschärfte Anforderungen in der Überarbeitung der Gebäuderichtlinie (EPBD) gestimmt. Ziel des Plans ist es, dass bis 2030 alle Wohnhäuser mindestens der Energieeffizienzklasse “E” entsprechen und bis 2033 mindestens in die Klasse “D” aufsteigen sollen. Um einen besseren Eindruck von dieser Einteilung zu bekommen: Gebäude der Klasse “G” gehören zu den 15 Prozent energieeffizientesten in einem Land, während diejenigen in Klasse “A” als energetisch optimal gelten.

Ciarán Cuffe, der Abgeordnete der Grünen, der zusammen mit der EU-Kommission im EU-Parlament maßgeblich für diese Initiative verantwortlich ist, wies darauf hin, dass es Ausnahmen geben würde. Diese betreffen beispielsweise kleinere Gebäude mit einer Fläche von weniger als 50 Quadratmetern oder Ferienhäuser. Laut einer Mitteilung des Parlaments dürfen die EU-Mitgliedstaaten weitere Ausnahmen zulassen, wenn die Renovierungsarbeiten aus wirtschaftlicher und technischer Sicht nicht umsetzbar sind oder es an qualifizierten Arbeitskräften mangelt.

Fit for 55: EU setzt auf Gebäudesanierung zur Emissionsminderung

In der Europäischen Union sind Gebäude eine bedeutende Quelle für CO2-Emissionen. Tatsächlich gehen etwa 40 Prozent des Energieverbrauchs und ein Drittel der Treibhausgasemissionen in der EU auf das Konto von Gebäuden. Dieser Sachverhalt führte zu einer wichtigen Entscheidung, die auf einen Vorschlag der EU-Kommission zurückgeht, der vor ungefähr zwei Jahren eingereicht wurde.

Eine bessere Dämmung von Häusern und der Einsatz moderner Heizsysteme können den Energieverbrauch erheblich reduzieren. Diese Änderungen sind ein zentraler Bestandteil des “Fit for 55”-Klimapakets der EU. Ziel dieses Pakets ist es, die Netto-Treibhausgasemissionen bis 2030 um mindestens 55 Prozent im Vergleich zu den Werten von 1990 zu senken. Mit solchen Maßnahmen will die EU einen wichtigen Beitrag zum Klimaschutz leisten und gleichzeitig die Energieeffizienz in Gebäuden steigern.

EU-Sanierungspflicht: Welche Gebäude sind von der Energieeffizienzrichtlinie betroffen?

In ganz Europa müssen Millionen von Immobilien aufgrund neuer Energieeffizienzziele umgerüstet werden. Jedes EU-Land soll dabei einen individuellen Plan erstellen, der festlegt, welche Gebäude wann und nach welchen Kriterien saniert werden müssen. Ein Problem dabei ist die fehlende einheitliche Messskala für den Energieverbrauch. Während manche Länder eine Skala von A bis E verwenden, reicht sie in Deutschland von A bis H.

Es wird erwartet, dass zunächst die am wenigsten effizienten Gebäude, in Deutschland also diejenigen der Stufen G und H, saniert werden. Diese Maßnahme ist besonders sinnvoll, da diese Gebäude den größten Energieverlust verursachen. Anstatt viele kleinere Sanierungen durchzuführen, die nur geringe Einsparungen bringen würden (wie von Stufe E auf D), konzentriert man sich besser auf die großen “Energiefresser”.

Um zu überprüfen, wie energieeffizient die eigene Immobilie ist, kann ein Blick in den Energieausweis helfen. Dieser gibt meistens einen guten Überblick. Allerdings entsprechen die dort genannten Verbrauchs- oder Bedarfswerte nicht immer den Energiewerten, die bei der Planung von Energiesanierungen verwendet werden.

Lohnt sich die Sanierung von Altbauten?

Unabhängig von gesetzlichen Anforderungen bietet die Sanierung älterer Gebäude zahlreiche Vorteile. Immobilieneigentümer können damit nicht nur ihre Energiekosten reduzieren, sondern tragen auch aktiv zum Klimaschutz bei. Zusätzlich verlangt das Ende 2023 in Kraft getretene Heizungsgesetz, dass Bestandsgebäude mittelfristig zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien beheizt werden.

Für viele Immobilien könnte dies den Einbau einer Wärmepumpe erforderlich machen. Diese arbeitet in einem energetisch sanierten Gebäude deutlich effizienter, was die Sanierung noch attraktiver macht.

Wie Hausbesitzer proaktiv auf die EU-Sanierungspflicht reagieren können

Auch wenn Sie als langjähriger Immobilieneigentümer momentan nicht direkt von den deutschen Regelungen des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) betroffen sind, lohnt es sich, schon jetzt an die bevorstehenden EU-weiten Sanierungsvorschriften zu denken.

Ein guter Anfangspunkt für erste Ideen zur Energieeffizienz-Verbesserung ist der Energieausweis Ihrer Immobilie. Auf dessen vierter Seite finden Sie meistens einfache und kostengünstige Vorschläge zur energetischen Modernisierung. Bei umfangreicheren Sanierungsprojekten empfiehlt es sich jedoch, einen Fachexperten hinzuzuziehen, etwa eine Energieberaterin oder einen Energieberater.

Hier sind einige Maßnahmen, die Sie schrittweise umsetzen können, um die Energieeffizienz Ihres Gebäudes zu verbessern:

Wärmedämmung des Daches, der Kellerdecke oder des Spitzbodens.
Isolierung der Außenwände.
Austausch alter Fenster oder Verglasungen.
Installation einer energieeffizienten Haustür.
Dämmung der Heizungsrohre.
Einbau von Thermostatventilen zur besseren Temperaturregelung.
Installation von Solaranlagen oder Lüftungssystemen.

Durch diese Maßnahmen können Sie nicht nur Energie sparen, sondern auch einen Beitrag zum Umweltschutz leisten und sich auf zukünftige Anforderungen vorbereiten.

Das BEG-Förderprogramm: Investitionen in Gebäudeeffizienz

Seit dem 1. Januar 2024 ist das überarbeitete Gebäudeenergiegesetz (GEG) in Kraft. Lange war unklar, wie die staatliche Unterstützung für den Wechsel zu umweltfreundlicheren Heizungen aussehen würde, besonders nach einem Urteil des Bundesverfassungsgerichts. Kurz vor Ende des Jahres wurde jedoch die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG), die auf dem GEG basiert, im Haushaltsausschuss genehmigt. Diese Förderung sieht einige Änderungen im Vergleich zum ursprünglichen Plan vor. Nun gibt es eine einheitliche Basisförderung von 30 Prozent der Kosten für den Austausch alter fossiler Heizungen gegen neue, auf erneuerbaren Energien basierende Heizsysteme in bestehenden Gebäuden.

Zusätzlich wurde ein Einkommensbonus von 30 Prozent für private Selbstnutzer mit einem zu versteuernden Einkommen von bis zu 40.000 EUR pro Jahr eingeführt. Für die Einkommensberechnung von Hausbesitzern wird der Durchschnitt der zu versteuernden Einkommen der letzten zwei Jahre vor der Antragstellung herangezogen.

Heizung: Zusatzbonus für schnellen Heizungstausch

Darüber hinaus gibt es bis 2028 einen zusätzlichen Klima-Geschwindigkeitsbonus von 20 Prozent für den Austausch von alten, besonders ineffizienten fossilen oder Biomasseheizungen, die älter als 20 Jahre sind. Ab 2029 wird dieser Bonus schrittweise um 3 Prozentpunkte alle zwei Jahre reduziert, bis er ab 2037 komplett entfällt. Für neue Biomasseheizungen ist der Bonus nur verfügbar, wenn sie mit einer Solarthermie- oder Photovoltaikanlage kombiniert werden. Zuvor war dies nur bei Hybridheizungen eine Förderbedingung.

Sanierungspflicht für Wohngebäude: Wer hat Anspruch auf die Förderung für die Sanierung?

Die Grundförderung steht privaten Hauseigentümern und Vermietern, Unternehmen, gemeinnützigen Organisationen und Kommunen zu. Die Obergrenze der förderfähigen Kosten für den Heizungstausch liegt bei 30.000 EUR für ein Einfamilienhaus oder die erste Wohnungseinheit in einem Mehrfamilienhaus, was einen maximalen staatlichen Zuschuss von bis zu 21.000 EUR bedeutet. Für jede weitere Wohnungseinheit gelten jeweils andere Höchstgrenzen.

Weitere Förderungen für Effizienzmaßnahmen

Zusätzlich zu den Heizungsförderungen gibt es spezielle Zuschläge, wie einen 5-Prozent-Effizienzbonus für Wärmepumpen und einen Emissionsminderungszuschlag für effiziente Biomasseheizungen. Auch Investitionen in wasserstofffähige Heizsysteme werden unterstützt, während fossile Heizsysteme grundsätzlich nicht mehr gefördert werden. Für andere Effizienzmaßnahmen, wie Dämmen des Gebäudes oder Verbesserungen an der Heizungstechnik, können Hausbesitzer bis zu 20 Prozent Zuschuss beim Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle beantragen.

Kombinationsmöglichkeiten und Antragsstellung

Die verschiedenen Förderhöchstgrenzen können miteinander kombiniert werden, und bei Vorliegen eines individuellen Sanierungsfahrplans (iSFP) erhöht sich die maximale Fördersumme. Ab 2024 wird die Heizungsförderung durch die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) verwaltet. Sollte die Antragssoftware noch nicht verfügbar sein, können Antragsteller die Maßnahmen beginnen und später einen Antrag stellen, allerdings nur innerhalb eines bestimmten Zeitraums.

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