Das wichtigste zum Wohnungseigentums­gesetz (WEG)

Was regelt das Wohnungseigentumsgesetz?

Das Wohnungseigentumsgesetz aus dem Jahr 1951 sollte beim Wohnungsverkauf sowie Wohnungskauf berücksichtigt werden. Im Jahr 2020 wurde eine WEG-Reform durchgeführt. Das Wohnungseigentumsgesetz regelt die Entstehung von Wohneigentum und die Aufteilung von Immobilien in Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum. Es enthält auch Vorschriften zur Wohnungseigentümerversammlung und zu den dort getroffenen Beschlüssen. Die Begründung von Wohneigentum ist Bestandteil des ersten Abschnitts des Gesetzes und dient als Grundlage für das Grundbuchamt, um jedem Miteigentumsanteil ein eigenes Grundbuchblatt zuzuweisen. Bei Veräußerung oder Erwerb einer Immobilie ist Einsicht ein aktueller Grundbuchauszug notwendig, um Einsicht ins Grundbuch zu ermöglichen.

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer in einem Mehrfamilienhaus ist Gegenstand des zweiten Abschnitts. In den Paragraphen 13, 14 und 16 sind Nutzung und Kostenaufteilung sowie Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer geregelt. Die beiden ersten Abschnitte sind relevant für den Wohnungsverkauf.

Das zweite Teil des Wohnungseigentumsgesetzes beschäftigt sich mit dem Dauerwohnrecht und dem damit verbundenen Heimfallanspruch. Das Dauerwohnrecht kann einer Person ermöglichen, (nicht dem Wohnungseigentümer), eine bestimmte Wohnung zu nutzen und über sie zu verfügen. Im Unterschied zu Wohnungsrecht kann Dauerwohnrecht veräußert und vererbt werden. Der Heimfallanspruch kann noch von dem Wohneigentum an dem Grundstück getrennt werden.

Im dritten Abschnitt ist die Verwaltung geregelt. Die Aufgaben des Verwalters sind im Paragraph 27 beschrieben. Die übrigen vier Abschnitte haben nur eine geringe Bedeutung für den Wohnungsverkauf. Verschiedene Kommentare sind als Erläuterungen vorhanden. Sie gelten vorrangig als Arbeitserleichterung für Verwalter und Anwälte und dienen weniger zum Wohnungsverkauf.

Das im Jahr 2020 aktualisierte Gesetz regelt auch, welche bauliche Änderungen Wohnungseigentümer außerdem der Wohnung durchführen dürfen, wer die Kosten für die Baumaßnahmen trägt und wer bauliche Neuerungen nutzen darf. Somit kann ein einzelner Eigentümer die Einrichtung einer Ladestation für Elektroautos im Haus oder Umbaumaßnahme zum Einbruchschutz gegen den Willen der Mehrheit der Wohnungseigentümer durchsetzen. Das Gesetz spricht von sog. privilegierten Maßnahmen.

Wie werden Teilung und Eigentumsverhältnisse geregelt?

Paragraph 8 des Wohnungseigentumsgesetzes besagt, dass Grundstückseigentümer ihr Grundstück in mehrere Miteigentumsanteile aufteilen können. Ist das Grundstück bebaut, kann der Eigentümer ein Mehrfamilienhaus in Eigentumswohnungen aufteilen, die er einzeln verkauft. Wichtig beim Wohnungsverkauf ist die Teilungserklärung. Sie ist auch für den potenziellen Käufer Ihrer Eigentumswohnung von Bedeutung, da sie Antworten auf viele Fragen enthält. Bestandteil der Erklärung ist zumeist eine Gemeinschaftsordnung, die Rechte und Pflichten der Eigentümer untereinander festschreibt, aber nicht zwingend vorhanden sein muss. Jede Teilungserklärung enthält eine Zuordnung der Bestandteile des Gebäudes zum Sonder- und Gemeinschaftseigentum.

Das Sondereigentum ist in Paragraph 5 geregelt. Die vom Eigentümer selbst genutzte Wohnung ist Sondereigentum. Der Eigentümer ist allein für deren Instandhaltung verantwortlich. Das gemeinschaftliche Eigentum ist in Paragraph 1 Absatz 5 geregelt und umfasst verschiedene Bereiche wie das Treppenhaus, das von allen Eigentümern genutzt werden kann und für dessen Instandhaltung alle Eigentümer aufkommen müssen. Der Miteigentumsanteil eines jeden Eigentümers bestimmt, mit welchen Kosten sich der jeweilige Eigentümer beteiligen muss.

In der Teilungserklärung ist geregelt, für welches Sondereigentum Sondernutzungsrechte gelten. Das können Gartenflächen oder ein Abstellraum pro Wohnung sein. Beim Wohnungsverkauf sollten dem potenziellen Käufer Einblick in die Teilungserklärung gewährt werden. Wir als Immobilienmakler beschaffen die Teilungsklärung und lesen diese gründlich durch, um dem Käufer seine Fragen bezüglich Eigentumsverhältnisse beantworten zu können.

Was ist bei der Verwaltung wichtig?

Die Verwaltung wird im Paragraph 20 des Wohnungseigentumsgesetzes geregelt. Sie muss über den geplanten Wohnungsverkauf informiert werden. Die Bestellung des Verwalters erfolgt über die Wohnungseigentümergemeinschaft. Zu den Aufgaben des Verwalters gehören die Einberufung von Wohnungseigentümerversammlungen und die Umsetzung der dort beschlossenen Maßnahmen. Die Tätigkeiten des Verwalters gliedern sich in vier Bereiche:
1) Der Verwalter übernimmt kaufmännische Aufgaben, zu denen die Wohngeldabrechnung sowie die Ermittlung und Anforderung von Sonderumlagen gehören, falls bei einer Sanierungsmaßnahme keine ausreichende Instandhaltungsrücklage vorhanden ist. Der Verwalter ist beim Wohnungsverkauf beteiligt, denn in der Teilungserklärung ist häufig die Zustimmung des Verwalters bei einem Eigentümerwechsel vorgesehen.

2) Der Verwalter übernimmt zahlreiche rechtliche Aufgaben, beispielsweise den Vertragsabschluss, die Vertragsprüfung und die rechtliche Vertretung der Eigentümergemeinschaft. Der Verwalter muss für die Beachtung aller rechtlichen Aspekte wie der Landesbauordnung und der Brandschutzvorschriften sorgen.

3) Zu den organisatorischen Aufgaben des Verwalters gehören die Korrespondenz mit den Eigentümern und bei vermieteten Eigentumswohnungen auch mit den Mietern. Der Verwalter muss die Wohnungseigentümerversammlung durchführen und das Protokoll der Eigentümerversammlung erstellen.

4) Der Verwalter ist auch mit technischen Aufgaben betraut, beispielsweise mit der Planung und Vergabe von Instandhaltungsarbeiten sowie der Erfassung von Verbrauchswerten, zu denen Strom und Heizung gehören. Wird das von den Eigentümern gewünscht, kann der Verwalter von einem Verwaltungsbeirat unterstützt werden. Im Beirat können Mitglieder der Eigentümergemeinschaft tätig werden. Andere Personen können Mitglied im Beirat werden, wenn das in der Gemeinschaftsordnung erlaubt ist oder ein entsprechender Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer vorliegt. Der Verwaltungsbeirat arbeitet ehrenamtlich und vermittelt zwischen Eigentümern und Verwalter. Zu seinen Aufgaben gehören die Finanzen, beispielsweise die richtige Buchung von Rechnungsbeträgen sowie Jahresabschlüsse. Ist das in der Teilungserklärung vorgeschrieben, muss der Verwaltungsbeirat das Protokoll der Eigentümerversammlung unterzeichnen. Beiratsmitglieder sind gegen Schadenersatzansprüche abgesichert. Wurde beispielsweise für eine Sanierungsmaßnahme ein überteuertes Angebot genehmigt, das zu einem finanziellen Schaden bei der Wohnungseigentümer führte, könnte der Beirat dafür haftbar gemacht werden. Um Schadenersatzansprüche gegen den Beirat abzuwenden, kann ein Haftungsausschluss bei leichter Fahrlässigkeit vereinbart werden. Auch eine Vermögensschaden-Haftpflichtversicherung kann abgeschlossen werden.

Das Wohnungseigentumsgesetz als wichtige Grundlage für den Wohnungsverkauf

Beim Wohnungsverkauf sollten Sie die Regelungen bezüglich Sonder- und Gemeinschaftseigentum im Wohnungseigentumsgesetz kennen, da es immer wieder zu Streitigkeiten zwischen Eigentümern und Verwalter, aber auch zwischen den Wohnungseigentümern untereinander kommt. Bei verschiedenen Bestandteilen des Mehrfamilienhauses ist für Eigentümer nicht immer klar, ob es sich um Sonder- oder Gemeinschaftseigentum handelt.

Nachfolgend finden Sie Antworten auf drei wichtige Fragen, die auch für den potenziellen Käufer beim Wohnungsverkauf interessant sein können. Der potenzielle Käufer sollte bei der Besichtigung Ihrer Eigentumswohnung darüber informiert werden.

Wie erfolgt die Zuordnung von Fenstern und Türen?

Fenster führen in vielen Wohnungseigentümergemeinschaften zu Streitfällen. Nicht immer ist klar, wie es mit der Kostenverteilung im Reparaturfall aussieht. Das Wohnungseigentumsgesetz sagt aus, dass Fenster ausnahmslos allen Wohnungseigentümern (gemeinschaftliches Eigentum) gehören. Müssen Fenster repariert werden, erfolgt eine Umlage der Reparaturkosten auf die Eigentümergemeinschaft.
In der Teilungserklärung können jedoch andere Regelungen getroffen werden. Die Pflege und Instandhaltung der Fenster und auch die Kosten für die Reparatur können dem jeweiligen Nutzer zugeordnet werden. In diesen Fällen ist dann jeweils der Eigentümer für die Instandhaltung der Fenster als Sondereigentum zuständig. Muss das Fenster Ihrer Eigentumswohnung repariert werden, müssen Sie jedoch einiges beachten. Es ist auch wichtig, dass der neue Eigentümer beim Wohnungsverkauf darüber informiert wird, wenn die Fenster gemäß Teilungserklärung dem Sondereigentum zugeordnet sind.

Sie dürfen auch dann, wenn die Fenster in der Teilungserklärung als Sondereigentum definiert sind, die Fenster nicht eigenmächtig austauschen oder beliebig streichen. Fenster sind ein Teil der Fassade und sollten daher gleichmäßig aussehen. In der Teilungserklärung ist häufig geregelt, dass der Eigentümer die Innenseite der Fenster pflegen muss. Dazu gehört auch das regelmäßige Streichen des inneren Rahmens. Die Eigentümergemeinschaft ist hingegen für die Instandhaltung der Außenseite zuständig. Die Kosten für die Instandhaltung der Außenseite werden auf die einzelnen Eigentümer abhängig von deren Miteigentumsanteil umgelegt.

Ob Türen zum Sonder- oder zum Gemeinschaftseigentum gehören, hängt davon ab, wo sie sich befinden. Innentüren, die sich in den Wohnungen befinden, sind Sondereigentum. Der Wohnungseigentümer ist für deren Instandhaltung zuständig. Die Hauseingangstür und die Wohnungseingangstüren sind Gemeinschaftseigentum.

Wer darf den Garten nutzen?

Zu Streitfällen kommt es häufig bei der Nutzung von Terrassen oder von Gartenflächen. Häufig glauben die Bewohner des Erdgeschosses, dass nur sie die Terrasse oder den Garten nutzen dürfen. War bislang niemand dagegen, dass Garten oder Terrasse nur von den Erdgeschossbewohnern genutzt wurden, so kann sich das bei einem Wohnungsverkauf ändern, wenn es sich um eine Wohnung einer höheren Etage handelt. Der neue Wohnungseigentümer könnte anders darüber denken und ebenfalls ein Nutzungsrecht am Garten fordern. Bewohner einer höheren Etage könnten auch ihre Meinung ändern, was zu Streitigkeiten führt.

Um solche Streitigkeiten zu vermeiden und rechtliche Sicherheit zu schaffen, gilt es, dem Sondereigentum ein Sondernutzungsrecht zuzuweisen. Mit dem Sondernutzungsrecht kann der jeweils Berechtigte Gemeinschaftseigentum allein nutzen.

Auch Kellerräume können einen solchen Streitfall darstellen. Beim Wohnungsverkauf sollte unbedingt auf das Sondernutzungsrecht hingewiesen werden. Verkaufen Sie Ihre Eigentumswohnung im Erdgeschoss und gilt ein Sondernutzungsrecht für Garten oder Terrasse, kauft der neue Eigentümer die Wohnung als Sondereigentum und erwirbt das ausschließliche Nutzungsrecht für den Garten automatisch mit.

Das Sondernutzungsrecht regelt auch die Übernahme der Kosten. Besteht ein Sondernutzungsrecht für den Garten, so muss dessen Eigentümer auch die Kosten für die Gartenpflege übernehmen.

Nachträgliche Einräumung des Sondernutzungsrechtes ist möglich

Im Wohnungseigentumsgesetz ist vorgesehen, dass das gemeinschaftliche Eigentum von allen Wohnungseigentümern genutzt werden darf. Sollen nur einzelne Eigentümer ein Nutzungsrecht erhalten, muss dem entsprechenden Sondereigentum ein Sondernutzungsrecht zugewiesen werden. Eine Änderung der Teilungserklärung ist erforderlich, für die eine Zustimmung aller Eigentümer erfolgen muss.

Um Streitfälle zu verhindern, kann in der Teilungserklärung ein Sondernutzungsrecht für Teile des Gemeinschaftseigentums festgelegt werden, beispielsweise für Abstellräume, Garagenstellplätze oder Terrassen. Auch ohne Zustimmung der anderen Miteigentümer kann ein Sondernutzungsrecht auf einen anderen Miteigentümer übertragen werden. Das ist beispielsweise möglich, wenn sich zwei Eigentümer über den Tausch der Kellerräume einigen, die ihren Wohnungen zugeordnet sind. Eine notarielle Beurkundung ist bei einer solchen Vereinbarung nicht erforderlich. Eine mündliche Absprache ist zwar ausreichend, doch sie verliert bei einem Wohnungsverkauf ihre Gültigkeit. Der neue Eigentümer kann einen Rücktausch der Kellerräume fordern. Ein Sondernutzungsrecht gilt nur, wenn eine entsprechende Eintragung im Grundbuch (Wohnungsgrundbuch) über die Teilungserklärung erfolgt.

Was sollten Wohnungseigentümer über Teilnahme an der Versammlung in elektronischer Form wissen?

Nach den neuen gesetzlichen Vorgaben (§ 23 Absatz 1 Satz 2 WEG) haben Wohnungseigentümer die Möglichkeit, auch in elektronischer Form an Eigentümerversammlungen teilzunehmen. Dabei müssen zwei Aspekte beachtet werden:

Grundsätzlich muss es weiterhin möglich sein, an einer Versammlung persönlich teilzunehmen. Im Gesetz stehen keine Bestimmungen in Bezug auf eine konkrete Gestaltung der Teilnahme in elektronischer Form. Daher obliegt es den Wohnungseigentümern, diesbezüglich einen Beschluss zu fassen. Außerdem können sie auch über die Ausgestaltung der Versammlungsrechte entscheiden. Bei Eigentümerversammlungen, die ausschließlich in virtueller Form stattfinden, ist keine Beschlusskompetenz möglich. Die Wohnungseigentümer müssen immer die Möglichkeit haben, an einer Versammlung persönlich anwesend zu sein.

Fazit: Wohnungseigentumsgesetz und Teilungserklärung beim Wohnungsverkauf beachten

Möchten Sie Ihre Eigentumswohnung verkaufen, ist es notwendig, das Wohnungseigentumsgesetz zu kennen. Sie sollten sich unbedingt über die Teilungserklärung informieren, die Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum beim Mehrfamilienhaus regelt.

Für verschiedene Bereiche des Mehrfamilienhauses kann in der Teilungserklärung ein Sondernutzungsrecht zum betreffenden Sondervermögen zugeordnet werden. Eine nachträgliche Zuordnung von Sondernutzungsrecht ist möglich, doch muss eine Änderung der Erklärung erfolgen, der alle Eigentümer zustimmen müssen.

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