Immobilien­verkauf: Was hat der Wirtschaftsplan damit zu tun?

Der Wirtschaftsplan für eine Immobilie zeigt Einnahmen und Ausgaben

Jede Wohnanlage mit Eigentumswohnungen hat ihre Einnahmen und Ausgaben durch laufende Kosten, die in einem Finanzplan erfasst werden. Die Einnahmen bestehenden aus dem sogenannten Wohngeld, das bisweilen auch Hausgeld genannt wird. Das sind in der Regel monatlich zu leistende Zahlungen zur Deckung der anfallenden Gemeinschaftskosten.

Bei einem Immobilienverkauf übernimmt der Käufer die Verpflichtungen des Verkäufers, diese Zahlungen zu leisten. Wie hoch die sind, ergibt sich aus dem Wirtschaftsplan, auch Gesamtwirtschaftsplan genannt. Es handelt sich um eine Art Finanzplan, der jährlich zu erstellen ist. Dies ist eine Pflicht der Hausverwaltung. Die Grundlage dieser Pflicht ist Paragraf 28 des Wohnungseigentumsgesetzes. Eine abweichende Geltungsdauer ist möglich.

Jeder Wirtschaftsplan enthält einen Einzelwirtschaftsplan

Die Verwaltung des Wohnungseigentums im Einzelnen ist im Wohnungseigentumsrecht geregelt (siehe §§ 20 bis 29 WEG). Dazu gehören die Erstellung des Wirtschaftsplans sowie die jährliche Hausgeldabrechnung für das zurückliegende Wirtschaftsjahr. Ausgaben für eine Wohnanlage mit Eigentumswohnungen entstehen beispielsweise durch laufende Kosten für Energie, Straßenreinigung und Hausverwaltungsdienste. Der Wirtschaftsplan stellt sie den Einnahmen gegenüber und sollte mit der Bilanz möglichst aufzeigen, dass die Wohnanlage wirtschaftlich geführt wird.

In die Berechnung zur Höhe des künftigen Wohngelds fließen im Wirtschaftsplan auch Schätzungen zu voraussichtlichen Kostenerhöhungen im kommenden Kalenderjahr ein. Zum Wirtschaftsplan gehört zudem stets ein Einzelwirtschaftsplan, der bei einem Immobilienverkauf ebenfalls vom Kaufinteressenten thematisiert werden könnte. Im Einzelwirtschaftsplan, den der Wohnungseigentümer für seine Wohnung erhält, wird die Höhe des Wohngelds für die jeweilige Eigentumswohnung berechnet. Hierfür ist auch der sogenannte Kostenverteilungsschlüssel wichtig.​

In diesem Zusammenhang wird die Ansparung der Erhaltungsrücklage auf monatlicher Basis vorgenommen. Jeder Eigentümer einer WEG-Wohnung muss seine Zahlungspflichten erfüllen und zahlt monatlich einen Anteil auf die Erhaltungsrücklage ein. Die Höhe bestimmt der Wirtschaftsplan, der mit einer Eigentümerversammlung beschlossen worden ist.

Welche Geltungsdauer hat ein Wirtschaftsplan?

Ein Wirtschaftsjahr muss nicht nur für das Folgejahr gelten. Eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) darf beschließen, dass ihr Wirtschaftsplan für das kommende Jahr so lange gilt, bis sie einen neuen beschlossen hat – ohne weitere Befristung. Das erspart eine jährliche Aufstellung eines neuen Wirtschaftsplans und eine anschließende Abstimmung in der Eigentümerversammlung. Die Hausverwaltung und die Miteigentümer sollten darauf achten, dass der Finanzbedarf für Erhaltung des Gemeinschaftseigentums ausreicht und keine Finanzierungslücken entstehen.

Kostenverteilung: noch ein Thema beim Immobilienverkauf

Der Kostenverteilungsschlüssel ergibt sich aus der Gemeinschaftsordnung der Eigentümergemeinschaft. Die Gemeinschaftsordnung definiert die Regeln des Zusammenlebens der Wohnungseigentümer in der Wohnanlage. Sie legt beispielsweise Sondernutzungsrechte fest, indem sie bestimmt, wer die zur Anlage gehörenden Gartenflächen nutzen darf. Oder sie regelt das Thema „Tierhaltung in den Wohnungen“. Wie der Name vermuten lässt, regelt der Kostenverteilungsschlüssel die Verteilung anfallender Gemeinschaftskosten. Diese Kosten werden nicht unbedingt zu gleichen Teilen auf alle Eigentümer in einer Wohnanlage aufgeteilt. Variieren können die Anteile beispielsweise aufgrund unterschiedlicher Wohnungsgrößen bzw. der Miteigentumsanteile oder Verbrauchszahlen.

Als potenzieller Verkäufer sollte man sich bei einem Immobilienverkauf also darauf einstellen, dass der Interessent Fragen zum Wirtschafts- und Einzelwirtschaftsplan sowie zu für ihn relevanten Einzelthemen wie dem Verteilungsschlüssel stellen wird. Und es könnten noch mehr Fragen rund um den Wirtschaftsplan auftauchen.

Der Kostenverteilungsschlüssel ergibt sich aus der Gemeinschaftsordnung der Eigentümergemeinschaft. Die Gemeinschaftsordnung definiert die Regeln des Zusammenlebens der Wohnungseigentümer in der Wohnanlage. Sie legt beispielsweise Sondernutzungsrechte fest, indem sie bestimmt, wer die zur Anlage gehörenden Gartenflächen nutzen darf. Oder sie regelt das Thema „Tierhaltung in den Wohnungen“. Wie der Name vermuten lässt, regelt der Kostenverteilungsschlüssel die Verteilung anfallender Gemeinschaftskosten. Diese Kosten werden nicht unbedingt zu gleichen Teilen auf alle Eigentümer in einer Wohnanlage aufgeteilt. Variieren können die Anteile beispielsweise aufgrund unterschiedlicher Wohnungsgrößen bzw. der Miteigentumsanteile oder Verbrauchszahlen.

Als potenzieller Verkäufer sollte man sich bei einem Immobilienverkauf also darauf einstellen, dass der Interessent Fragen zum Wirtschafts- und Einzelwirtschaftsplan sowie zu für ihn relevanten Einzelthemen wie dem Verteilungsschlüssel stellen wird. Und es könnten noch mehr Fragen rund um den Wirtschaftsplan auftauchen.

Diverse Aspekte des Wirtschaftsplans können zum Thema werden

Bei einem Gespräch mit einem Kaufinteressenten können sehr unterschiedliche Aspekte des Wirtschaftsplans zum Thema werden. So wird sich der eine Kaufinteressent vielleicht hauptsächlich für die anfallenden Energiekosten interessieren, während der andere den Hauptschwerpunkt auf Kosten für die Dienste der Hausverwaltung legt. Ein weiteres Thema könnte die Höhe einer ebenfalls zu den Kosten zählenden Instandhaltungsrücklage sein. Sie dient dazu, mögliche Sanierungen finanzieren zu können. Eine relativ hohe Instandhaltungsrücklage kann für potenzielle Käufer ein Indiz dafür sein, dass in Zukunft verstärkt mit Sanierungsarbeiten gerechnet wird. Wer eine Eigentumswohnung optimal vermarkten möchte, sollte sich auf die verschiedensten möglichen Fragen von Interessenten bei einem Immobilienverkauf einstellen und bereits im Vorfeld überlegen, wie er passend auf Basis der Faktenlage antwortet.

Wichtig ist Ehrlichkeit. Natürlich kann man bestehende Vorzüge einer Wohnung bei einem Immobilienverkauf hervorheben. Aber man darf mögliche Mängel nicht verschweigen und muss letztlich dafür sorgen, dass der Interessent eine souveräne Kaufentscheidung treffen kann. Dafür sollte man bei jedem Gespräch mit einem Interessenten Unterlagen wie den Wirtschaftsplan vorlegen können.

Der Wirtschaftsumlage und die Sonderumlage

Wenn die geplanten Kosten im Wirtschaftsplan nicht ausreichen, weil neue Maßnahmen entstehen, kann eine Sonderumlage von Wohnungseigentümern im Laufe einer Wirtschaftsperiode beschlossen werden. Somit dienen Sonderumlagen vorrangig der Begleichung außergewöhnlicher oder nicht vorhergesehener Finanzierungslücken.

Zum Abschluss: ein Tipp für Immobilienkäufer!

Das Thema „Wirtschaftsplan“ wurde vor allem für Immobilienverkäufer dargestellt. Aber es spielt natürlich nicht nur beim Immobilienverkauf, sondern auch beim Immobilienkauf eine Rolle. Als potenzieller Käufer sollte man vor einer Kaufentscheidung genau wissen, welche wiederkehrenden Zahlungspflichten auf einen zukommen. Um einen guten Überblick über die Bewirtschaftung der Immobilie zu erhalten, ist es ratsam, den Wirtschaftsplan mit der Jahresabrechnung abzugleichen. Das schützt vor unliebsamen Überraschungen und sorgt dafür, dass man eine gute Entscheidung trifft.