Hinderung angemessener wirtschaftlicher Verwertung: Warum kommt es zu einer Verwertungskündigung?

Was ist eine Verwertungskündigung?

Als erstes steigen wir in die Begriffsdefinition der Verwertungskündigung ein. Juristisch gesehen ist diese Form der Kündigung das Recht des Vermieters, die Mietverhältnisse zu beenden, wenn er dadurch eine angemessene wirtschaftliche Verwertung des betroffenen Objekts verhindert sieht. Hierbei handelt es sich um eine spezielle Art der Kündigung, die dem Vermieter erlaubt, das Mietverhältnis zu beenden, um wirtschaftlich schwerwiegende Verluste zu verhindern oder eine bessere Nutzung des Objekts zu ermöglichen.

Das Gesetz formuliert die Möglichkeit zu einer Verwertungskündigung in §5 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB mit folgenden Worten:
„Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde.“

In einfacheren Worten ausgedrückt bedeutet dies, dass es für eine Beeinträchtigung oder Hinderung der wirtschaftlichen Verwertung nicht ausreicht, wenn die derzeitige Nutzung der Immobilie nur etwas weniger Geld einbringt als eine andere Nutzungsmöglichkeit. Vielmehr muss die Nutzung der Immobilie so sein, dass sie die optimale wirtschaftliche Nutzung der Immobilie komplett blockiert, entweder aufgrund von Fakten oder finanziellen Aspekten.

Die beeinträchtigte wirtschaftliche Verwertung – ein kurzer Überblick

Verwertungskündigung: Was sollte erfüllt sein?

• Änderung der Nutzung der Immobilie: Der erste Punkt bezieht sich auf die Absicht des Eigentümers oder der Eigentümerin, das Haus oder die Wohnung für einen anderen Zweck zu nutzen. Zu den Beispielen für solche Änderungen gehören der Verkauf des Eigentums, eine umfangreiche Renovierung oder sogar der Abriss des gesamten Gebäudes, um etwas Neues zu bauen.
• Die geplante neue Nutzung ist angemessen: Die beabsichtigte Änderung der Nutzung einer Immobilie muss vernünftig sein und auf nachvollziehbaren Gründen beruhen. Die Anpassung sollte nicht willkürlich oder unpraktisch sein und in den meisten Fällen auch im Einklang mit den geltenden lokalen Gesetzen und Verordnungen stehen.
• Der Mietvertrag verhindert die neue Nutzung: Der bestehende Mietvertrag darf die vorgeschlagene neue Nutzung der Immobilie nicht behindern. Hierbei kann es sich beispielsweise um eine Klausel im Vertrag handeln, die den Verkauf der Immobilie untersagt oder Einschränkungen für Renovierungen beinhaltet.
• Finanziellen Nachteile für den Eigentümer oder die Eigentümerin wegen Verhinderung der Nutzung: Der letzte Punkt bezeichnet die finanziellen Verluste, die dem Eigentümer oder der Eigentümerin durch die Blockade der geplanten Nutzung durch den Mietvertrag entstehen. Dies könnte z.B. der Fall sein, wenn potenzielle Käufer nur an einem Leerstand interessiert sind und das Vorhandensein von Mietern den Verkauf der Immobilie extrem erschwert und verhindert.

Hinweis: Wenn auch nur eine dieser vier Bedingungen nicht erfüllt ist, hat die Verwertungskündigung keinen Bestand und die Kündigung des Mietvertrags wird ungültig. Es ist also sehr wichtig, dass alle Aspekte berücksichtigt werden, bevor eine Verwertungskündigung ausgesprochen wird.

Verwertungskündigung: Welche Faktoren können sie auslösen?

• Verkauf der Immobilie (entweder ein Haus oder eine Wohnung)
• Renovierungs- oder Reparaturarbeiten im Gebäude
• Entfernung des Gebäudes vom Grundstück (bekannt als Abrisskündigung)

Hier ist ein praxisnahes Beispiel:
Ein Vermieter informiert seine Mieter, dass er das Gebäude wegen Erbstreitigkeiten in der Familie verkaufen muss. Er behauptet, die weitere Vermietung würde den Verkaufspreis mindern. Eine Verwertungskündigung wäre allerdings nur gerechtfertigt, wenn der erzielbare Verkaufspreis so niedrig ausfallen würde, dass der Verkauf aus wirtschaftlicher Sicht nicht mehr sinnvoll wäre. Eine geringe Minderung des Verkaufspreises (etwa um 10 Prozent) würde eine solche Kündigung nicht rechtfertigen.

In vielen Fällen rechtfertigen auch größere Sanierungsarbeiten oder umfassende Modernisierungen nicht unbedingt eine Verwertungskündigung seitens des Vermieters. Der Grund dafür ist, dass diese Arbeiten als Teil der Instandhaltungspflicht des Vermieters betrachtet werden und von den Mietern geduldet werden müssen. Wenn allerdings der Vermieter nachweisen kann, dass die Mieter ihre Wohnungen ausziehen müssen, um diese Arbeiten auszuführen, wäre eine Verwertungskündigung aufgrund umfassender Sanierungsarbeiten gerechtfertigt.

Bezüglich der Abrisskündigung, ist festzuhalten: Ein Abriss ohne anschließende Neuerstellung stellt keine wirtschaftliche Verwertung dar (gemäß Urteil des Bundesgerichtshofes, Az.: VIII ZR 188/03). Die Vermieter sollten in solchen Fällen in der Lage sein, glaubwürdig darzulegen, dass sie nach dem Abriss eine wirtschaftliche Nutzung, wie zum Beispiel einen Gebäudeneubau, verfolgen wollen.

Gesetzliche Fristen für eine Verwertungskündigung

• Bis zu 5 Jahren: Hier beträgt die Frist 3 Monate
• Mehr als 5 Jahre: In diesem Fall verlängert sich die Frist auf 6 Monate
• Mehr als 8 Jahre: Bei einer Mietdauer über 8 Jahre, muss der Vermieter 9 Monate im Voraus kündigen

Streng reguliert: Die Rechte von Mietern bei einer Verwertungskündigung

Falls der Vermieter den Abriss des Gebäudes plant, ist er verpflichtet, darzulegen, warum er das Gebäude für unerhaltenswert hält und welche baulichen Maßnahmen stattdessen vorgesehen sind (siehe BGH-Urteil, Az.: VIII ZR 155/10). Ist diese Begründung nicht ausreichend oder fehlt sie ganz, ist die Kündigung unwirksam. Im Falle eines Auszuges steht Ihnen als Mieter eine Entschädigung zu.