Welche Aufgaben erfüllt die Teilungserklärung?

Eigenschaften der Teilungserklärung und ihre Bedeutung für die Eigentümergemeinschaft

In der Teilungserklärung – auch Teilungsvertrag genannt – erklärt der Eigentümer des Grundstücks gegenüber dem Grundbuchamt, dass das Alleineigentum am Grundstück in Miteigentumsanteile geteilt werden sollte. Die jeweiligen Anteile können unterschiedliche Größe aufweisen. Mit jedem Miteigentumsanteil (abgekürzt MEA) ist das Sondereigentum an bestimmten Räumen bzw. einer Eigentumswohnung verbunden.

Normalerweise werden auch Sondernutzungsrechte in der Teilungserklärung begründet. Weiterhin muss aus der Teilungserklärung die Abgrenzung zwischen Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum klar hervorgehen. Aus der Teilungserklärung ist ersichtlich, aus wie viel Wohneinheiten die Gemeinschaft besteht, ob Teileigentum vorhanden ist und wie die Kostenverteilung erfolgt.

Die Aufteilung der Eigentumsanteile (MEA) muss genau beschrieben und festgelegt und die Eigentumsverhältnisse genau bestimmt werden, um später eventuelle Streitfälle zu vermeiden. Die Aufteilung in Sondereigentum und Teileigentums ermöglicht den Wohnungsverkauf. Auch bei Reihenhäusern, bei denen die Realteilung des Grundstücks nicht vorgenommen wurde, ist ebenfalls haben eine Teilungserklärung vorhanden. Eigentümer von Reihenhäusern verzichten oft auf die Hausverwaltung und verwalten das gemeinschaftliche Eigentum zusammen. Dadurch können Kosten eingespart werden.

Die Teilungserklärung muss immer notariell beglaubigt und beurkundet werden. Vieles, was in der Teilungserklärung steht, ist ebenfalls im Wohnungseigentümergesetz geregelt und kann durch eine Teilungserklärung nicht verändert werden.

Jede Teilungserklärung sowie eventuelle Nachträge haben eine eigene Urkundennummer. So ist eine eindeutige Zuordnung der Urkunden möglich. Ob Nachträge zur Teilungserklärung gemacht wurden, ist in dem Wohnungsgrundbuch vermerkt. Es können grundlegende Änderungen vorgenommen sein, die die Eigentumsverhältnisse oder sonstige wichtige Dinge betreffen.

Gemeinschaftseigentum, Sondereigentum und Sondernutzungsrechte in der Teilungserklärung

Die Aufgabe der Teilungserklärung ist zu bestimmen, was genau zum Gemeinschaftseigentum und was zum Sondereigentum gehört. Zum Sondereigentum gehören die Wohnungen selbst. Eventuell können Kellerräume, Dachraum und Stellplätze in der Tiefgarage oder Außen, und Garagen Bestandteile des Sondereigentums sein.

Zum Gemeinschaftseigentum gehören im Regelfall Wohnungstüre, Fahrstühle, Flure in den Treppenhäusern, Dach eines Mehrfamilienhauses, tragende Innenwände, Hausfassaden, Fenster inklusive Fensterrahmen, Treppenhäuser sowie Treppen, Waschküchen, Fahrradraum und der Großteil des Balkons.

Wenn keine Realteilung vorliegt, sollte man mithilfe des Aufteilungsplans und der Teilungserklärung herausfinden, was man genau kauft und wie es definiert wird. Man kauft nicht nur die Wohnung, also Sondereigentum, sondern auch Gemeinschaftseigentum. Praktisch bedeutet es, dass Sie einen Teil des Grundstücks und ein Teil des Gebäudes kaufen und somit zum Miteigentümer werden. Deswegen müssen alle Eigentümer die Kosten für die Instandsetzung und die Sanierung des Gemeinschaftseigentums anteilig tragen.

Für die notwendigen Reparaturen können die Instandhaltungsrücklagen verwendet werden. Über das monatliche Wohnungsgeld (manchmal Hausgeld oder Wohngeld genannt) werden die Kosten erhoben und eingespart. Manchmal ist die Erhebung einer Sonderumlage notwendig. Die meisten Gemeinschaften versuchen Sonderumlagen zu vermeiden, indem sie das Wohnungsgeld erhöhen, um für anstehende Modernisierungen das benötigte Geld einzusparen.

Allerdings haben alle Eigentümer das Recht, an einer Eigentümerversammlung teilzunehmen und ihr Stimmrecht auszuüben. Auf diese Weise entscheiden sie über die Maßnahmen, die am Gemeinschaftseigentum durchgeführt werden.

Sondernutzungsrechte können Eigentümern ermöglichen, bestimmte Flächen oder Bestandteile des Gemeinschaftseigentums allein zu nutzen. Andere Wohnungseigentümer sind von jeglicher Nutzung dieser Bereiche ausgeschlossen. Das kann unter anderem Stellplätze, Gartenflächen, Terrassen, Dachböden oder Kellerabteile betreffen.

Weiterführende Informationen zum Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum, sowie zu weiteren Themen, die für Grundstückseigentümer von Bedeutung sind, finden Sie in unserem Immobilienlexikon.

Welche Themen in der Teilungserklärung sind für Eigentümer wichtig?

Jede Miteigentümer sollte sich mit der Teilungserklärung genau befassen. Dies ist einerseits vor dem Wohnungskauf wichtig, aber auch vor weitreichenden Beschlüssen in der Eigentümerversammlung.

Hier paar Themenbereiche, die durch die Teilungserklärung geregelt werden können. Die Teilungserklärung kann Einschränkungen zur Gewerbetätigkeit in der Wohnanlage beinhalten. Wenn man als zukünftiger Eigentümer Tierhaltung plant, sollte man die Teilungserklärung unter die Lupe nehmen, denn in diesem Bereich kann es unterschiedliche Regelungen geben.

Bei der Sanierung des Gemeinschaftseigentums (z. B. Fassade, Dach, Heizung) können erhebliche Kosten entstehen und diese Maßnahmen betreffen alle Miteigentümer. Größere Projekte werden meistens über einen längeren Zeitraum von der Hausverwaltung und dem Beirat sorgfältig vorbereitet. Die Aufteilung der Kosten erfolgt in der Regel nach der Größe der Eigentumsanteile.

Gemeinschaftsordnung und Teilungserklärung

Im Regelfall beinhaltet die Teilungserklärung eine Gemeinschaftsordnung, in der das Verhältnis der Eigentümer untereinander geregelt wird. Hier stehen die Gebrauchsregeln für das Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum fest. Weiterhin finden Sie in der Gemeinschaftsordnung unter anderem Auskunft darüber, wie die gemeinschaftlichen Lasten und Kosten verteilt werden oder Regelungen zum Stimmrecht in der Eigentümerversammlung. Grundsätzlich haben Wohnungseigentümer zwei Möglichkeiten, bei der Eigentümerversammlung abzustimmen, und zwar nach Köpfen oder nach Miteigentumsanteilen. Des Weiteren kann eine Gemeinschaftsordnung klären, ob Wohnungseigentümer instandhaltungs- oder instandsetzungspflichtig für bestimmte Teile des Gemeinschaftseigentums sind (zum Beispiel die Außenfenster).

Die Teilungserklärung und die Gemeinschaftsordnung haben eine weitreichende Bedeutung für die Eigentümer. Deswegen können die Dokumente nur mit Zustimmung aller Eigentümer geändert werden.

Aufteilungsplan in der Teilungserklärung

Die Teilungserklärung bezieht sich immer auf einen Aufteilungsplan, der Bauzeichnungen von allen Teilen des Gebäudes beinhaltet. Letztlich handelt es sich um eine Bauzeichnung der Wohnungen sowie weiterer Teile des Gebäudes im Maßstab 1:100. Der Aufteilungsplan umfasst die Grundrisse aller Stockwerke inkl. Kellerebene und Speicher. Auch die Pläne der Tiefgarage, Lageplan und Schnitte sind beinhaltet. Der Plan bestimmt die Lage und die Größe des Sondereigentums bzw. Gemeinschaftseigentums.

Alle Gebäudeteile, die zu derselben Eigentumswohnung gehören, müssen im Aufteilungsplan mit der jeweils selben Nummer gekennzeichnet sein. So kann jeder Eigentümer einsehen, welche Teile der Gebäude ihm gehören. Der Teilungsplan ist die Voraussetzung dafür, dass einzelne Grundbuchblätter für Wohnungen und Teileigentum angelegt werden können.

Abgeschlossenheitsbescheinigung in der Teilungserklärung

Damit Wohnungseigentum in das Grundbuch eingetragen werden darf, muss eine sogenannte Abgeschlossenheitsbescheinigung vorliegen. Sie wird vom Bauamt ausgestellt. Die Bescheinigung dient als Nachweis darüber, dass die Wohnungen und die nicht zu Wohnzwecken dienenden Räume, in sich abgeschlossen sind. Jede Wohnung für sich muss strickt von anderen Einheiten getrennt sein.

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist beim Grundbuchamt hinterlegt und kann bei berechtigtem Interesse eingesehen werden. Zu jeder Wohnung muss ein Grundbuchblatt und eine Teilungserklärung für die Immobilie vorliegen, damit ein Verkauf einer Wohnung möglich ist.

In den meisten Fällen hat jede Eigentümergemeinschaft eine eigene Hausordnung. Prinzipiell kann die Hausordnung in der Gemeinschaftsordnung oder Teilungserklärung vereinbart werden. Wenn eine Veränderung wünschenswert ist, wäre der Weg über einen Notar erforderlich. Dies ist sehr zeitaufwendig und verursacht unnötige Kosten.

Deswegen beschließen die meisten Eigentümergemeinschaft die Hausordnung durch einen Beschluss. Dies hat den Vorteil, dass eine Veränderung mit der Mehrheit der Stimmen ohne großen Aufwand durchführbar ist.

Verwalterbestellung für das Gemeinschaftseigentum

Im Allgemeinen ist der Grundstückseigentümer befugt, den ersten Verwalter zu bestellen. Bei neu errichteten Wohnungen (Neubau) geschieht dies oft noch vor der Bauausführung oder während der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen. Der Alleineigentümer des Grundstücks nimmt gemäß der Teilungserklärungsvereinbarung die Verwalterbestellung vor. Wohnungskäufer müssen den bestellten Verwalter akzeptieren.

Allerdings schränkt das Wohnungseigentumsgesetz seit 01.07.2007 die erste Verwalterbestellung auf maximal drei Jahre ein. Danach kann die Wohngemeinschaft entscheiden, von welchem Verwalter das Gemeinschaftseigentum betreut werden soll.

In der Regel erfolgt die Verwalterbestellung durch einen Mehrheitsbeschluss für höchsten fünf Jahre. Die einzelnen Rechte und Pflichten und vor allem die Kosten der Verwaltung (Verwalterentgelt) werden in einem Verwaltervertrag festgelegt. Ein guter Verwalter wird für die Eigentümergemeinschaft tätig werden und das Gemeinschaftseigentum im Sinne der Wohngemeinschaft verwalten. Dabei muss er die rechtlichen Vorgaben in dem Wohnungseigentumsgesetz sowie die Teilungserklärung vor Augen haben.

Häufig gestellten Fragen zur Teilungserklärung

Was kostet die Erstellung einer Teilungserklärung?

Die Erstellung einer guten Teilungserklärung, die Fallstricke vermeidet, sollte vom Notar vorgenommen werden. Notare haben ein umfangreiches rechtliches Wissen, von dem Eigentümer profitieren können. Der Notar prüft, ob die Erklärung mit den Vorgaben des Wohnungseigentümergesetzes übereinstimmt. Die Teilungserklärung muss notariell beurkundet werden. Weiterhin ist eine Beglaubigung erforderlich. Die Kosten für die Beurkundung richten sich nach dem Verkehrswert der Immobilie.

Kann die Teilungserklärung zu einem späteren Zeitpunkt geändert werden?

Grundsätzlich ist eine Änderung möglich. In der Praxis ist dies jedoch nicht ganz einfach. Die Änderung erfolgt nur aufgrund einer Beschlussfassung und alle Eigentümer müssen zustimmen. Wenn die Gemeinschaft eine Änderung des Teilungsvertrags beschließt, muss dies im Grundbuch vermerkt und notariell beurkundet werden. Hierfür fallen Grundbuchkosten und Notarkosten an, die je nach Umfang unterschiedlich ausfallen können. Die Höhe der Gebühren ist im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) festgelegt.

Woher bekommt man als Kaufinteressent eine Teilungserklärung?

Wenn wir als Makler mit dem Verkauf einer Eigentumswohnung beauftragt sind, legen wir allen ernsthaften Kaufinteressenten die Teilungserklärung vor. Die Teilungserklärung liegt bei der zuständigen Hausverwaltung sowie beim Grundbuchamt. Es ist wichtig, dass Käufer die Teilungserklärung sowie die Gemeinschaftsordnung vor der Beurkundung des Kaufvertrags lesen.

In der Regel ist die Teilungserklärung sehr umfangreich, aber es ist wichtig, die Urkunde gründlich zu lesen, da sie die Rechte und Pflichten der einzelnen Wohnungseigentümer untereinander regelt. Bei der notariellen Beurkundung wird die Teilungserklärung nicht vorgelesen, sondern der Kaufvertrag verweist auf das Dokument.

Wir Rogers Immobilien beraten sowohl Kaufinteressenten als auch Verkäufer rund alle Fragen, die mit dem Immobilienkauf bzw. Immobilienverkauf verbunden sind.

Wird die Teilungserklärung für die Finanzierung benötigt?

Wenn der Käufer eine Finanzierung für den Kauf einer Immobilie beantragen will, verlangt die finanzierende Bank immer die vollständige Teilungserklärung inkl. aller dazugehörigen Unterlagen. Nur so kann der Immobilienkredit genehmigt werden.

Kann die Teilungserklärung durch Gemeinschaftsordnung geändert werden?

Die Gemeinschaftsordnung ist im gewissen Sinne ein Teil der Teilungserklärung und befindet sich in dem gleichen Dokument. Änderungen sind nur notariell möglich und mit Notarkosten verbunden. Dabei wird auf die geänderte Urkunde im Grundbuch mit einer Eintragung hingewiesen.

Für einen erfolgreichen Wohnungsverkauf in München

Der Immobilienverkauf ist eine komplexe Aufgabe. Seit 2004 stellen wir sicher, dass Wohnungsverkäufer den bestmöglichen Kaufpreis für ihr Wohneigentum bekommen. Selbstverständlich besorgen und prüfen wir die kompletten Unterlagen zu der Immobilie. Dazu gehört unter anderem das Wohnungsgrundbuch, die vollständige Teilungserklärung sowie der Aufteilungsplan.

Wir informieren Interessenten darüber, welche Modernisierungen in der Wohnung und in der gesamten Wohneigentumsanlage durchgeführt wurden. Sie erhalten alle wichtigen Auskünfte zu der Gemeinschaft. 

Wir Rogers Immobilien bieten eine professionelle und moderne Vermarktung, prüfen die Bonität des Käufers, bereiten alle Unterlagen für die Beurkundung des notariellen Kaufvertrags und sind auch nach der Wohnungsübergabe für Sie da. Wir stellen sicher, dass Sie sich gerne an Ihren erfolgreichen Immobilienverkauf erinnern.

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