Sonderumlage bei Kauf und Verkauf von Eigentumswohnung

Die Sonderumlage hilft bei Liquiditätsengpass

Der Name sagt es bereits: Eine „Sonderumlage“ dient dafür, außergewöhnliche und unvorhersehbare Kosten abzudecken. Kommt es durch ein Unwetter zu Schäden am Gemeinschaftseigentum, kann eine umfangreiche Instandsetzung notwendig werden. Reichen dafür die Zahlungen der Versicherung und die vorhandenen Instandhaltungsrücklagen der Hausgemeinschaft nicht aus, können Wohnungseigentümer die Erhebung eine Sonderumlage beschließen. In anderen Fällen können Anschaffungen durch die Sonderumlage gemacht werden.

In manchen Fällen vereinbaren Wohnungseigentümer eine Sonderumlage, wenn die angesetzten Finanzmittel im Wirtschaftsplan nicht ausreichen und die Kasse der Eigentümergemeinschaft mit frischem Geld versorgt werden muss. Mit der Sonderumlage sollten Finanzierungslücken vermieden werden, damit notwendige Instandsetzungsmaßnahmen durchgeführt werden. Gute Verwalter überwachen die Entwicklung der Instandhaltungsrücklage und bei Finanzbedarf schlagen Eigentümerbeschlüsse vor, um die Rücklage zu erhöhen.

Im Gegensatz zum regelmäßig gezahlten Hausgeld, mit dem die laufenden Kosten der Gemeinschaft bezahlt werden, sollte eine Sonderumlage durch vorausschauende Kalkulation der Hausverwaltung die Ausnahme bleiben und den Wirtschaftsplan lediglich ergänzen. Der Beschluss zur Sonderumlage kann vom Verwalter der Gemeinschaft vorgeschlagen werden. Der Verwalter hat einen großen Ermessensspielraum und ist berechtigt, die Höhe der Sonderumlage unbegrenzt hoch ansetzen, wobei seine Kalkulation dem Geldbedarf entsprechen soll. Die Entscheidung fällt durch die Mehrheitseigentümer auf der Versammlung.

Für einfache Instandsetzungsarbeiten ist in der Regel nur eine einfache Mehrheit notwendig. Bei neuen Baumaßnahmen an der Anlage setzt der Gesetzgeber jedoch eine einstimmige Entscheidung voraus. Im Einzelfall sollte daher der Hausverwalter im Vorfeld prüfen, welche Mehrheiten notwendig sind.

Für die Sonderumlage besteht eine Zahlungspflicht (s. Wohnungseigentumsgesetz WEG § 16 Abs. 2). Dabei müssten bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein. Die Kosten müssen das Gemeinschaftseigentum betreffen und die Eigentümergemeinschaft muss die Zahlung durch einen wirksamen Beschluss bestimmen. Dabei muss im Rahmen des Beschlusses der Verteilungsschlüssel berücksichtigt werden. Die Vorgaben bezüglich des Umlageschlüssels ergeben sich aus der Gemeinschaftsordnung bzw. der Teilungserklärung. In den meisten Fällen entscheidet der gesetzliche Umlageschlüssel, also je nach Wohnungsgröße, wie viel jeder Immobilienbesitzer zu zahlen hat. Eine Abweichung von der vereinbarten oder gesetzlichen Kostenverteilungen ist nur möglich, wenn eine doppelt qualifizierte Mehrheit der Wohnungseigentümer zustimmt.

Wie erfolgt die Abrechnung der Sonderumlage?

Die Sonderumlage ergänzt den Wirtschaftsplan und muss vom Verwalter ordnungsgemäß abgerechnet werden. Wenn die Beträge von den Eigentümern bezahlt wurden, darf der Hausverwalter die Abrechnung für die Sonderzahlungen nicht gesondert erstellen, sondern erst in der Jahresabrechnung.

Auf den Zeitpunkt der Eigentumsübertragung kommt es an!

Eine Sonderumlage wird von dem gezahlt, der eine oder mehrere Wohnungen innerhalb der Gemeinschaft besitzt. Die Entscheidung über die Sonderumlage trifft die Versammlung der Eigentümer. Die einzelnen Eigentümer sind an die Beschlüsse der Eigentümerversammlung gebunden. Sie müssen sich also an der beschlossenen Sonderumlage beteiligen. Solange sich die Eigentumsverhältnisse nicht ändern, ist die Angelegenheit in der Regel klar. Fragen entstehen, wenn ein Immobilienverkauf ansteht. Denn dann kommt es darauf wann, wann die Umlage beschlossen wurde, wann sie fällig wird und wann der Kauf mit der Eintragung ins Grundbuch abgeschlossen ist.

Mit dem Immobilienverkauf und der rechtmäßigen Eintragung in das Grundbuch gehen die Rechte und Pflichten aus dem Immobilieneigentum an den neuen Besitzer über. Insofern ist eine Sonderumlage vom alten Besitzer zu zahlen, wenn sie vor dem Immobilienverkauf beschlossen und vor dem Verkauf fällig wurde. Umgekehrt ist selbstverständlich der neue Eigentümer in der Pflicht, wenn die Sonderumlage nach dem vollständigen abgeschlossenen, rechtskräftigen Immobilienverkauf beschlossen wurde.

In der Regel wird eine Sonderumlage mit sofortiger Fälligkeit beschlossen. In diesen Fällen treten selten Schwierigkeiten auf. Allerdings kommt es nicht selten zu Streitigkeiten, wenn die Sonderumlage vor dem Verkauf beschlossen wird, aber erst nach dem Verkauf fällig wird. Dabei ist die Rechtslage auch in diesem Falle eindeutig. Aktuelle Gerichtsurteile legen nämlich fest, dass der neue Besitzer für die Sonderumlage aufkommen muss, wenn der vorherige Eigentümer der Sonderumlage vor dem Immobilienverkauf zugestimmt hat, die Sonderumlage aber erst nach dem Immobilienverkauf fällig wird. Der neue Besitzer übernimmt die Verpflichtung aus dem Beschluss, auch wenn er selbst nicht am Beschluss beteiligt war. Tatsächlich ist die Logik dahinter leicht verständlich. Denn die Sonderumlage wird in der Regel für Maßnahmen genutzt, die das Eigentum in seinem Wert erhalten. Wenn die Sonderumlage beispielsweise für notwendige Sanierungsarbeiten genutzt wird, dient diese Maßnahme unmittelbar dazu, das Eigentum vor weiteren Schäden und Wertverlust zu bewahren. Nutznießer dieser Maßnahme ist der neue Eigentümer. Die Tatsache, dass der neue Eigentümer selbst nicht bei der Entscheidung zur Sonderumlage mitbestimmen konnte, ist dabei nicht relevant.

Informationspflicht durch den Verkäufer

Da der Käufer einer Immobilie in einer Wohnungseigentümergemeinschaft nicht nur Eigentum erwirbt, sondern zugleich zahlreiche Pflichten übernimmt, muss er vor dem Immobilienkauf informiert werden. Insbesondere muss der Verkäufer den Käufer darauf aufmerksam machen, wenn eine Sonderumlage bereits beschlossen wurde, die erst nach dem Abschluss des Verkaufs fällig wird. Für den Verkäufer kann es sich dennoch lohnen, bei der Sonderumlage auf eine späte Fälligkeit zu bestehen, wenn der Verkauf in naher Zukunft geplant ist.

Tipp für Eigentümer, die ihre Immobilie vermieten

Kapitalanleger, die ihre Wohnung vermieten, können die Sonderumlage bei Instandsetzungsmaßnahmen als Werbungskosten in der Steuererklärung angeben. Dabei sollten Vermieter berücksichtigen, dass die Zahlung in dem Jahr abgesetzt wird, in dem die Maßnahme tatsächlich erfolgte und der Geldbetrag hierfür ausgegeben wurde. Somit können der Fälligkeitszeitpunkt und die steuerliche Berücksichtigung verschiedene Jahre betreffen.

Kann die Sonderumlage auf den Mieter umgelegt werden?

Die Hausgeldzahlungen dürfen nicht gänzlich an den Mieter umgelegt werden, sondern der Vermieter muss zwischen den sogenannten umlagefähigen und nicht umlagefähigen Kosten unterscheiden. Die üblichen Instandhaltungskosten dürfen Vermieter nicht an den Mieter umlegen und dies gilt auch für die Sonderumlagen. Denn die Sonderumlage ist für die Instandhaltung der Immobilie vorgesehen. Die Kosten für Instandhaltung oder Reparaturen dürfen somit dem Mieter nicht in Rechnung gestellt werden. Die Sonderumlage ist aber für den Vermieter von der Steuer absetzbar.

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