Wie berechne ich meinen finanziellen Spielraum für den Immobilienkauf?

Der Kauf einer Immobilie – egal ob Haus oder Wohnung – ist oft das größte finanzielle Unterfangen im Leben. In diesem Leitfaden finden Sie wichtige Tipps und erfahren Sie, welche finanziellen Aspekte Sie beim Kauf einer Immobilie berücksichtigen sollten. Denn es ist essenziell zu wissen, wie viel Haus oder Wohnung Sie sich tatsächlich leisten können. Unser Ziel ist es, Sie bei der Vorbereitung auf den Kauf einer Wohnung oder eines Hauses bestmöglich zu unterstützen – dabei legen wir Wert auf Klarheit und Verständlichkeit.

Auf was muss ich zuerst achten, wenn ich eine Immobilie kaufe?

Der Kauf einer Immobilie ist eine bedeutende Investition, daher ist es wichtig, sich sorgfältig vorzubereiten. Es ist entscheidend, dass sowohl die Immobilie als auch die Finanzierung Ihren Anforderungen entsprechen. Andernfalls könnten Sie in Schwierigkeiten geraten, wenn Sie die monatlichen Raten nicht mehr begleichen können oder sich die Immobilie als unerwarteter Kostenverursacher herausstellt.

Wenn Sie den Kauf einer Immobilie in Betracht ziehen – sei es als Eigenheim oder als Investmentobjekt – sollten Sie zuerst Ihr finanzielles Budget festlegen. Das ist der allererste Schritt, noch bevor Sie überhaupt eine Immobilie besichtigen und dem ersten Skizzieren von Bauplänen anfangen. Nur eine realistische Budgetplanung ermöglicht es Ihnen, ein stabiles Fundament für Ihren Immobilienkauf zu schaffen.

Ein wichtiger Teil der anfänglichen Budgetplanung ist eine ehrliche Bestandsaufnahme Ihrer Finanzen. Im Wesentlichen geht es dabei um zwei Fragen: Wie viel Geld steht Ihnen für die laufenden Kosten einer Immobilie inklusive Kreditraten zur Verfügung? Und wie viel Eigenkapital können Sie zur Finanzierung beisteuern? Anhand dieser Informationen können Sie im nächsten Schritt ermitteln, wie hoch eine monatliche Kreditrate sein kann, die Sie sicher bedienen können. Zusammen mit dem verfügbaren Eigenkapital bestimmt dies den maximalen Kauf- oder Baukostenpreis.

Hierbei kann der Service von Rogers Immobilien eine wertvolle Unterstützung sein. Unsere Spezialistin mit über 25 Jahren Erfahrung und Zugang zu den Konditionen von 600 deutschen Banken kann Ihnen dabei helfen, passende Finanzierungsoptionen zu finden und einen realistischen Plan zu erstellen.

Analyse des Haushaltseinkommens: Was steht monatlich zur Verfügung?

Als Erstes betrachten Sie in Ihrer Finanzübersicht das zur Verfügung stehende Nettoeinkommen. Dies ist der Betrag, der monatlich nach Abzug von Steuern und Sozialabgaben auf Ihrem Konto eingezahlt wird. Konservative Berechnungen sollten Zahlungen wie Weihnachts- und Urlaubsgelder nicht berücksichtigen, da diese freiwilligen Leistungen des Arbeitgebers nicht garantiert sind und möglicherweise gestrichen werden können. Zudem bieten sie eine zusätzliche finanzielle Absicherung für unerwartete Ausgaben wie Reparaturen oder Sanierungsarbeiten.

Um den Betrag zu ermitteln, den Sie jeden Monat für Ihren Lebensstil ausgeben, ziehen Sie diese Kosten von Ihrem Nettoeinkommen ab. Wenn Sie sich hierbei unsicher sind, kann ein Haushaltsbuch hilfreich sein. Indem Sie alle Ausgaben eines Jahres erfassen, erhalten Sie einen realistischen Überblick über regelmäßige sowie sporadische Ausgaben und berücksichtigen dabei auch jährliche Zahlungen wie Steuern, Versicherungsbeiträge, Mitgliedsbeiträge und sonstige Kosten.

Oftmals arbeiten Baukreditgeber mit Pauschalen für die Lebenshaltungskosten, da ihre Software zur Kreditangebotsberechnung dies vorsieht. Sie schätzen beispielsweise die Kosten für den Lebensunterhalt auf monatlich 600 bis 800 EUR für die erste Person und 200 bis 250 EUR für jede weitere Person im Haushalt. In dieser Kalkulation sind in der Regel keine Autokosten enthalten und auch Mietkosten oder zusätzliche Ausgaben, etwa Unterhaltszahlungen oder Raten für bestehende Kredite, werden in der Regel separat angefordert.

Jede Bank verwendet jedoch ihre eigenen Pauschalen und Kalkulationsmethoden, daher sind präzise Angaben des Kreditnehmers im Zweifel vorteilhafter. Die Banken zielen darauf ab, das Risiko eines Kreditausfalls so gering wie möglich zu halten und neigen daher zur Vorsicht bei ihren Schätzungen. Eine detaillierte Aufstellung der Ausgaben zeigt dem Bankberater zudem, dass der Kunde einen sicheren Umgang mit seinen Finanzen hat und realistisch plant.

Darüber hinaus hat der Kreditnehmer einen besseren Überblick über seine finanzielle Situation und kann mögliche Ausgaben besser planen. Die Bewertung sollte auf realistischen Annahmen darüber beruhen, wie viel Geld pro Monat oder Quartal ausgegeben wird. Der Kunde sollte Angaben zu allen bestehenden Krediten, wie Kreditkarten oder Mietverträgen, machen, damit auch diese zusätzlichen Kosten berücksichtigt werden können.

So wird zunächst Ihr monatlicher Spielraum für Kreditzinsen und Tilgung definiert. Jedoch sollten Sie diesen Betrag beim Kauf von Immobilien nicht unbedingt voll ausschöpfen, da es sein kann, dass er weiter sinkt – zudem beinhaltet er keine regelmäßigen Rückstellungen. Sie sollten den Aufwendungen für Miete und Nebenkosten wie Elektrizität, Wasser, Gas und weitere vom Vermieter umgelegte Kosten besondere Aufmerksamkeit widmen. Obwohl die Kaltmiete beim Kauf einer selbst genutzten Immobilie wegfällt und somit die Basis für die Baufinanzierung bildet, sind die Nebenkosten für Immobilienbesitzer häufig höher, da die Wohnfläche größer ist.

Ebenso fallen Kosten an, die bisher vom Vermieter nicht umgelegt werden konnten, wie z. B. Instandhaltungskosten. Umgekehrt können die Heizkosten erheblich sinken, wenn Sie von einem Altbau in ein energetisch effizientes Neubau umziehen. Die Wohnnebenkosten sollten Sie daher großzügig bemessen.

In der Regel berücksichtigen Finanzberater für die Immobilienpflege einen Mindestbetrag von 1 EUR pro Quadratmeter und Monat und rechnen mit monatlichen Nebenkosten von 2,50 EUR pro Quadratmeter. Jedoch könnten Nebenkosten mit der Zeit weiter ansteigen – denken Sie an steigende Energiekosten, Müllgebühren und die Reform der Grundsteuer. Wenn Sie eher konservativ rechnen möchten, schlagen wir Ihnen vor, in Ihrer Budgetplanung pauschal 4,30 EUR pro Quadratmeter Wohnfläche einzukalkulieren (2,80 EUR für Nebenkosten und 1,50 EUR für Instandhaltung). Wenn die Wohnfläche von 100 auf 150 Quadratmeter steigt, würden somit zusätzliche 140 EUR an Nebenkosten und 150 EUR für die Instandhaltungsrücklagen in die Berechnung einfließen.

Die Goldene Regel des Eigenkapitals: Wie viel ist genug?

Daten von Immobilienfinanzierern und Kreditvermittlern belegen, dass Immobilienkäufer im Durchschnitt 82 Prozent des Kaufpreises durch Kredite decken. Die Unterschiede sind allerdings groß, wobei einige Käufer nur die Nebenkosten des Kaufs abdecken, während andere 40 Prozent oder mehr des Kaufpreises aus eigenen Ersparnissen finanzieren.

Im Allgemeinen gilt: Je höher Ihr Eigenkapitalanteil an der Finanzierung ist, desto vorteilhafter sind die Kreditbedingungen und desto schneller können Sie die Schulden zurückzahlen. Die attraktivsten Zinssätze werden oft nur bis zu einem Kreditanteil von 60 Prozent gewährt, und einige Banken ermöglichen überhaupt keine höhere Finanzierungsquote. Dabei beziehen sich diese nicht auf den Kaufpreis der Immobilie, sondern auf den Beleihungswert, der niedriger sein kann. Eine allgemeine Regel besagt daher: Für günstige Finanzierungsbedingungen sollten Sie etwa 30 Prozent des Kaufpreises einschließlich der etwa 8 bis 15 Prozent an Nebenkosten für Notar, Grundbucheintragung, Grunderwerbsteuer und eventuelle Maklergebühren als Eigenkapital zur Verfügung haben. Für viele Banken ist die Begleichung dieser Nebenkosten gleichzeitig eine Mindestanforderung für die Gewährung eines Kredits. Bei einer Immobilie für 250.000 EUR bedeutet dies, dass Sie bereits 20.000 bis 37.500 EUR allein für diese Kosten aus eigener Tasche bezahlen müssen, abhängig vom Bundesland und Maklergebühren.

Als Eigenkapital gelten hauptsächlich Sparguthaben, Guthaben auf Tages- oder Festgeldkonten, angesammelte Bausparverträge, Wertpapierdepots, Erbschaften sowie staatliche Förderungen.

Finanzierungswege für den Immobilienerwerb: Staatliche Unterstützung, Arbeitgeberdarlehen und Selbsteinbringung

Falls Sie Elternteil sind, wäre es von Vorteil, das Baukindergeld zu beantragen. Bei diesem erhalten Sie pro Kind in Ihrem Haushalt über zehn Jahre hinweg jährlich 1200 EUR. Weiterhin bieten die staatlichen Förderbanken KfW Zuschüsse und subventionierte Kredite für Familien sowie für energetische oder altersgerechte Sanierungen von Altbauten an. Diese können die Bankfinanzierung erleichtern und preiswerter gestalten. Empfehlenswert ist es, bereits in der Phase der Budgetplanung zu prüfen, ob Sie prinzipiell für Fördermittel infrage kommen. Beispielsweise wird das Baukindergeld nur für Haushalte mit einem Einkommen von bis zu 90.000 EUR und einem Kind gewährt. Doch mit jedem weiteren Kind erhöht sich diese Einkommensgrenze.

Darlehen von Verwandten oder vom Arbeitgeber – oft sogar zinsfrei – werden von Banken als Eigenkapital anerkannt. Sollte bereits ein Bauland vorhanden sein, können Sie dessen Beleihungswert ebenfalls berücksichtigen. Ebenso erachten Banken Eigenleistungen – die sogenannte „Muskelhypothek“ – als Eigenkapital. Hier können Sie den Betrag ansetzen, den ein Handwerker für die gleiche Arbeit berechnen würde. Jedoch sollten handwerklich begabte Bauherren und Renovierer dafür Sorge tragen, sich nicht zu überlasten. Ansonsten könnte der gesamte Finanzierungsplan ins Wanken geraten, wenn letztlich doch ein Bauunternehmen die Arbeiten übernehmen muss. Sollten Sie all Ihre Ersparnisse für einen möglichst hohen Anteil an Eigenkapital für die Baufinanzierung zusammenhalten, ist es ratsam, Ihre gesamte private Altersvorsorge nicht aufzulösen.

Es lohnt sich jedoch, auch Ihre Lebensversicherungen dahin gehend zu prüfen, ob Sie diese sofort oder später in die Finanzierung einbringen können. Abhängig vom Vertrag, können Sie die darin angesammelten Beträge sowohl als Eigenkapital als auch als Sicherheit für den Darlehensgeber verwenden.

Die Finanzierung einer Immobilie ist ein anspruchsvoller Prozess, aber mit dem richtigen Wissen und der richtigen Unterstützung können Sie sich auf ein erfolgreiches Resultat freuen. Nutzen Sie die Expertise von Kathrin Kaufmann, um Sie durch den Prozess zu leiten, und treten Sie mit Vertrauen in Ihre zukünftige Immobilienfinanzierung ein.

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Mit unserer Expertise und langjährigen Erfahrung führen wir den gesamten Verkaufsprozess durch – von der ersten Besichtigung und unabhängigen Bewertung Ihrer Immobilie über die Recherche benötigter Dokumente bis hin zur Erstellung ansprechender Exposés und individuellen Marketingplänen. Überdies koordinieren wir Besichtigungen, führen Verkaufsverhandlungen und unterstützen Sie bei der Gestaltung des Kaufvertrages. Auch nach der notariellen Beurkundung bieten wir Ihnen unseren Übergabeservice und stehen Ihnen als Ansprechpartner jederzeit zur Verfügung.
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