Änderungen durch das Jahressteuergesetz 2024: Diese Regelungen betreffen Ihre Immobilie ab 2025
Der Bundesrat hat am 22. November 2024 dem Jahressteuergesetz 2024 zugestimmt. Für Immobilienbesitzer bringt das neue Gesetz wichtige Änderungen mit sich. Von der Grundsteuer über Photovoltaikanlagen bis hin zu Erbschaftsregelungen – die Neuerungen betreffen verschiedene Bereiche der Immobilienwirtschaft. Einige Regelungen greifen bereits ab der Verkündung des Gesetzes, andere treten erst 2025 in Kraft. Wir haben die wichtigsten Änderungen für Sie zusammengefasst und erklären, was Sie als Immobilienbesitzer jetzt wissen müssen.
Faire Grundsteuerbewertung: Mehr Mitspracherecht für Eigentümer
Die wohl wichtigste Änderung betrifft die Grundsteuerbewertung. Viele Eigentümer kennen das Problem: Der vom Finanzamt festgestellte Grundsteuerwert liegt deutlich über dem tatsächlichen Marktwert ihrer Immobilie. Ab 2024 können Sie sich dagegen besser wehren. Wenn Sie nachweisen können, dass Ihre Immobilie weniger wert ist als vom Finanzamt angenommen, muss dieser niedrigere Wert berücksichtigt werden (s. nach § 220 Abs. 2 BewG). Diese Regelung sollte zu mehr Steuergerechtigkeit beitragen.
Neue Steuervorteile für Photovoltaikanlagen
Das Jahressteuergesetz 2024 bringt deutliche Verbesserungen für Besitzer von Photovoltaikanlagen. Ab dem 1. Januar 2025 wird die steuerlich begünstigte Leistung von Photovoltaikanlagen erheblich ausgeweitet. Die zulässige Bruttoleistung für die Steuerbefreiung verdoppelt sich von bisher 15 auf künftig 30 Kilowatt Peak – und zwar pro Wohn- oder Gewerbeeinheit.
Wichtige Details zur neuen Regelung bezüglich Photovoltaikanlagen
Die Steuerbefreiung gilt auch für Gebäude, die ausschließlich gewerblich genutzt werden. Hier können Sie ebenfalls von der erhöhten Leistung von 30 Kilowatt Peak pro Gewerbeeinheit profitieren. Beachten Sie dabei: Es handelt sich um eine Freigrenze und nicht um einen Freibetrag. Das bedeutet, wenn Sie die Grenze überschreiten, entfällt die Steuerbefreiung vollständig.
Zeitliche Anwendung:
Die neue Regelung greift für alle Photovoltaikanlagen, die Sie nach dem 31. Dezember 2024:
- neu anschaffen
- erstmals in Betrieb nehmen
- oder bestehende Anlagen erweitern
Wenn Sie also eine Investition in eine Solaranlage planen, lohnt es sich, die zeitliche Planung genau zu überdenken. Mit der richtigen Terminierung können Sie von den erweiterten Steuervorteilen optimal profitieren.
Erleichterungen bei Immobilienerbschaft und -schenkung
Das Jahressteuergesetz 2024 bringt bedeutende Verbesserungen für Menschen, die eine Immobilie erben oder geschenkt bekommen. Die neue Stundungsregelung ermöglicht es, die anfallende Steuer über einen Zeitraum von bis zu zehn Jahren zu bezahlen, wenn diese nur durch den Verkauf der Immobilie aufgebracht werden könnte.
Breiter Anwendungsbereich der neuen Regelung beim Erben und Verschenken von Immobilien
Die Stundungsmöglichkeit wurde deutlich ausgeweitet und gilt nun für alle Arten von Wohnimmobilien. Dies schließt ein:
- Selbst genutzte Eigenheime
- Vermietete Wohnungen
- Wohnungen in Mehrfamilienhäusern
- Immobilien, die nach der Erbschaft oder Schenkung vermietet werden
Praktische Bedeutung für Erben
Die Neuregelung verhindert, dass Erben oder Beschenkte gezwungen sind, die Immobilie kurzfristig zu verkaufen, nur um die Erbschaft- oder Schenkungsteuer bezahlen zu können. Dies ist besonders wichtig bei Immobilien mit hohem Wert oder wenn keine anderen liquiden Mittel zur Verfügung stehen.
Besonderheit bei ausländischen Immobilien
Für Immobilien in Drittstaaten gelten besondere Voraussetzungen. Eine Stundung ist nur möglich, wenn mit dem betreffenden Staat ein steuerlicher Informationsaustausch besteht und die Steuerforderungen dort auch durchgesetzt werden können.
Neue Regelungen bei der Gebäudeabschreibung
Besonders interessant für Vermieter und Investoren sind die Änderungen bei der Gebäudeabschreibung. Ab dem Veranlagungszeitraum 2023 gibt es hier mehr Flexibilität: Nach dem Ende einer Sonderabschreibung, wie sie etwa beim Mietwohnungsneubau möglich ist, können Sie die weitere Abschreibung nun nach dem Restwert und einem speziellen Prozentsatz berechnen.
Was bedeutet das konkret für Sie?
Wenn Sie beispielsweise die Sonderabschreibung für einen Mietwohnungsneubau in Anspruch genommen haben, können Sie anschließend die degressive Abschreibung fortführen. Dies ist allerdings an eine wichtige Bedingung geknüpft – Sie müssen bereits vor dem Ende der Sonderabschreibung die degressive Abschreibungsmethode gewählt haben.
Diese neue Regelung ist besonders vorteilhaft, da sie rückwirkend ab dem Steuerjahr 2023 gilt. Sie ermöglicht Ihnen eine optimierte steuerliche Planung und kann zu erheblichen Steuervorteilen führen. Lassen Sie sich am besten von Ihrem Steuerberater aufzeigen, wie Sie diese neue Regelung für Ihre speziellen Immobilieninvestitionen optimal nutzen können.
Digitalisierung im Bausektor: Neue Regelungen zum Steuerabzug
Ab dem 1. Januar 2026 modernisiert das Finanzamt die Verwaltung von Bausteuerabzügen. Nach § 48c des Einkommensteuergesetzes (EStG) müssen Anträge auf Erstattung des Bausteuerabzugsbetrages dann elektronisch eingereicht werden.
Was bedeutet das für Sie als Bauherr oder Auftraggeber?
Wenn Sie Bauleistungen in Auftrag geben und einen Erstattungsantrag stellen möchten, erfolgt dies künftig ausschließlich über das elektronische System des Finanzamts. Dies soll die Bearbeitung beschleunigen und den Verwaltungsaufwand reduzieren.
Wichtige Ausnahmeregelung
Der Gesetzgeber hat eine wichtige Härtefallregelung eingebaut: Würde die elektronische Antragstellung für Sie eine “unbillige Härte” darstellen, können Sie weiterhin den klassischen Papierweg nutzen. Dies kann beispielsweise der Fall sein, wenn:
- Sie keinen Internetzugang haben.
- Die technische Ausstattung fehlt.
- Sie aus gesundheitlichen Gründen nicht in der Lage sind, elektronische Anträge zu stellen.
Die neue Regelung ist Teil der fortschreitenden Digitalisierung der Finanzverwaltung, behält aber durch die Härtefallregelung die nötige Flexibilität für besondere Situationen.
Änderungen bei der Gewerbesteuer ab 2025: Neue Regelung zur Grundbesitzkürzung
Das Jahressteuergesetz 2024 bringt eine wichtige Neuerung bei der gewerbesteuerlichen Behandlung von Grundbesitz. Die Regelung betrifft die sogenannte “einfache Grundbesitzkürzung”, die im Gewerbesteuergesetz verankert ist.
Was ändert sich bei der Gewerbesteuer konkret?
Nach § 9 Nr. 1 Satz 1 GewStG wird die Grundbesitzkürzung neu strukturiert. Ab dem Erhebungszeitraum 2025 orientiert sich die Kürzung an der tatsächlich als Betriebsausgabe verbuchten Grundsteuer.
Praktische Bedeutung für Unternehmen
- Die Kürzung wird direkt an die real gezahlte Grundsteuer gekoppelt.
- Maßgeblich ist der tatsächliche Erhebungszeitraum.
- Die Neuregelung schafft mehr Transparenz bei der steuerlichen Behandlung.
Diese Änderung vereinfacht die Berechnung und stellt einen direkteren Bezug zwischen der gezahlten Grundsteuer und der möglichen Kürzung her. Unternehmen sollten ihre Buchhaltung entsprechend anpassen, um ab 2025 von der Neuregelung zu profitieren.
Neue Regelungen zur Grunderwerbsteuer: Präzisere Definition von Gesellschaftsvermögen
Das Jahressteuergesetz 2024 bringt wichtige Klarstellungen im Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG). Die Neuregelungen zielen darauf ab, Steuervermeidungsstrategien zu unterbinden.
Klare Definition des Gesellschaftsvermögens
Das Gesetz definiert nun in § 1 Abs. 4a GrEStG eindeutig, wann ein Grundstück zum Vermögen einer Gesellschaft gehört:
- Maßgeblich ist die Gesellschaft, die zuletzt einen grunderwerbsteuerpflichtigen Vorgang durchgeführt hat.
- Die Zuordnung bleibt bestehen, solange keine Rückabwicklung erfolgt.
Schutz vor Missbrauch
Die neue Regelung verhindert Gestaltungen zur Steuervermeidung:
- Rückgängig gemachte Erwerbsvorgänge werden nicht berücksichtigt.
- Zurückerworbene Grundstücke fallen unter besondere Prüfung.
- Die Regelung greift bei allen relevanten Gesellschaftstransaktionen.
Zeitliche Anwendung
Die neuen Vorschriften gelten:
- Für alle neuen Erwerbsvorgänge nach Verkündung des Gesetzes.
- Rückwirkend für bestimmte frühere Transaktionen.
- Bei allen gesellschaftsrechtlichen Übertragungen von Grundstücken.
Diese Präzisierung schafft Rechtssicherheit und schließt bisherige Interpretationsspielräume bei der Grunderwerbsteuer.
Ausblick: Bessere Chancen durch neue Wohngemeinnützigkeit
Ein spannendes Zukunftsthema wartet 2025: Die neue Wohngemeinnützigkeit wird in den Katalog der gemeinnützigen Zwecke aufgenommen. Dies eröffnet besonders für sozial engagierte Immobilienbesitzer interessante Perspektiven.
Praktische Empfehlungen für Ihre Steuerplanung
Um von allen Neuerungen optimal zu profitieren, sollten Sie einige wichtige Punkte beachten:
- Sammeln Sie frühzeitig Nachweise über den tatsächlichen Wert Ihrer Immobilie.
- Dokumentieren Sie sorgfältig alle Modernisierungsmaßnahmen.
- Lassen Sie sich bei größeren Entscheidungen von einem Steuerberater beraten.
- Planen Sie langfristig, besonders bei Investitionen in Solaranlagen.
Das Jahressteuergesetz 2024 bringt verschiedene Änderungen für Immobilienbesitzer mit sich. Eine sorgfältige Prüfung der neuen Regelungen und eine vorausschauende Planung können dabei helfen, die steuerlichen Rahmenbedingungen für Ihre Immobilien optimal zu gestalten. Lassen Sie sich bei Fragen zu den einzelnen Maßnahmen von einem Steuerberater beraten.
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