Trinkwasserverordnung Ihre Pflicht zur Legionellenprüfung: Was Vermieter wissen müssen

Was sind Legionellen und warum sind sie gefährlich?

Legionellen sind Bakterien und Keime, die auch im kalten Grundwasser in geringen Mengen (< 1 KBE/Liter) vorhanden sind. Bei Temperaturen bis 20 °C vermehren sich Legionellen nur langsam, wodurch das Erkrankungsrisiko gering ist. Erst ab 20 °C steigt die Vermehrungsrate, zwischen 25 und 45 °C ist sie optimal. Ab etwa 50 °C nimmt die Vermehrung stark ab und wird oberhalb von 55 °C gehemmt. Eine schnellere Abtötung beginnt ab 60 °C. Eine sichere Abtötung erfolgt bei mindestens 70 °C und einer Einwirkdauer von mindestens drei Minuten (thermische Desinfektion).

Legionellen werden besonders gefährlich, wenn sie sich in warmem, stehendem Wasser vermehren und dann als Aerosole (Beispiel Dampf, der beim Duschen entsteht) eingeatmet werden, was zu schweren Erkrankungen wie Lungenentzündung führen kann, der sogenannten Legionärskrankheit.

Wasserleitungen mit Biofilm bieten einen idealen Nährboden für die Vermehrung gefährlicher Keime. Auch können Legionellen im Whirlpool durch die Vernebelung des Wassers eingeatmet werden und gelangen so in die Lunge.

Laut RKI (Robert-Koch-Institut) werden Fälle von Legionärskrankheit auf etwa 18 bis 36 Erkrankungen pro 100.000 Einwohner geschätzt. Bei etwa 5–10 % der Patienten verläuft die Erkrankung tödlich.

Wer hat die Pflicht zur Legionellenprüfung laut Trinkwasserverordnung?

Die Pflicht zur Legionellenprüfung wird durch die Trinkwasserverordnung (TrinkwV) auferlegt.

Der Betreiber einer Gebäudewasserversorgungsanlage, einer mobilen oder einer zeitweiligen Wasserversorgungsanlage muss diese auf Legionella spec. untersuchen, wenn folgende Bedingungen erfüllt sind:

• Es ist eine Großanlage zur Trinkwassererwärmung gemäß DVGW W 551 vorhanden.
• Es sind Duschen oder andere Einrichtungen vorhanden, die Aerosole erzeugen (z. B. Geschirrspülbrause).
• Trinkwasser wird im Rahmen einer gewerblichen und/oder öffentlichen Tätigkeit abgegeben.
• Die Wasserversorgungsanlage befindet sich nicht in einem Ein- oder Zweifamilienhaus.

Was ist eine untersuchungspflichtige Wasserversorgungsanlage?
Die Trinkwasserverordnung definiert als eine Anlage mit:

• „einem Speicher-Trinkwassererwärmer oder einem zentralen Durchfluss-Trinkwassererwärmer, jeweils mit einem Inhalt von mehr als 400 Litern, oder
• einem Inhalt von mehr als 3 Litern in mindestens einer Trinkwasserleitung zwischen dem Abgang des Trinkwassererwärmers und der Entnahmestelle für Trinkwasser, (entspricht einer Länge von ca. 11 Metern) wobei der Inhalt einer Zirkulationsleitung nicht berücksichtigt wird.“

Unterschied zwischen öffentlicher und gewerblichen Tätigkeit:

• Öffentliche Tätigkeit: Trinkwasserabgabe an unbestimmte Personengruppen (z.B. Schulen).
• Gewerbliche Tätigkeit: Trinkwasserbereitstellung zur Vermietung oder gewinnorientierten Nutzung. Beispiel: ein vermietetes Mehrfamilienhaus.

Beispiele:

• Eigentumswohnungen, die vermietet werden, fallen unter gewerbliche Tätigkeit.
• Duschen für Mitarbeiter in einer nicht vermieteten Autowerkstatt zählen nicht.

Wer ist für die Legionellenprüfung verantwortlich und wie oft muss die Prüfung durchgeführt werden?

Legionellen sind nicht mit bloßem Auge erkennbar, nur durch eine Probe und Analyse im Labor werden diese entdeckt und erkannt, ob eine Überschreitung des Grenzwertes vorliegt.

Verantwortlich sind Sie als Vermieter oder Betreiber einer prüfungspflichtigen Anlage.

Die Untersuchungen müssen gemäß § 41 Abs. 4 der Trinkwasserverordnung durchgeführt werden, und zwar ohne Aufforderung durch das Gesundheitsamt.

Dabei sind die zeitlichen Vorgaben gemäß § 31 Abs. 2 der Trinkwasserverordnung einzuhalten:

• Bei gewerblicher Tätigkeit (z. B. Vermietung): Mindestens alle drei Jahre auf Legionellen untersuchen
• Bei öffentlicher Tätigkeit: Mindestens jährlich, sofern das Gesundheitsamt kein längeres Intervall festlegt

Das Gesundheitsamt kann Intervalle auf bis zu drei Jahre verlängern, wenn drei jährliche Untersuchungen unbeanstandet waren.
Bei reiner gewerblicher Tätigkeit (z. B. Mietshäuser) auf mindestens alle drei Jahre.
Die Häufigkeit der Untersuchungen bei mobilen und zeitweiligen Anlagen wird vom Gesundheitsamt festgelegt.

Die erste Untersuchung bei neuen Anlagen muss innerhalb von drei bis zwölf Monaten erfolgen.

Anzeigepflichten: Betreiber müssen wesentliche Änderungen oder Inbetriebnahmen von Wasserversorgungsanlagen dem Gesundheitsamt melden, um die Überwachung sicherzustellen.

Ergebnisse der Legionellenprüfung müssen mindestens zehn Jahre aufbewahrt werden.

Ihre Pflicht ist es, Ihre Mieter über das Ergebnis einer Legionellenprüfung zu informieren via eines Schreibens oder eines Aushangs. Bei Überschreitung des Grenzwerts müssen Mieter unverzüglich informiert werden – hier wird Ihnen das Gesundheitsamt weitere Weisungen erteilen.

Wie läuft eine Prüfung auf Legionellen ab?

Schritt 1: Beauftragung eines akkreditierten Labors
Schritt 2: Probeentnahme durch geschultes Personal – Wichtig: hier muss die Durchführung der Entnahmen an einem Tag mit zeitgleichem Zugang aller betroffenen Wohnungen und weiteren Entnahmestellen möglich sein
Schritt 3: Analyse der Proben im Labor
Schritt 4: Ergebnisübermittlung an Sie/den Auftraggeber

Dauer von der Entnahme bis zur Mitteilung eines Ergebnisses liegt im Schnitt bei 10 Werktagen.

Wer darf eine Legionellenprüfung vornehmen?

Ausschließlich von den zuständigen Behörden zugelassene und nach DIN EN ISO 17025 akkreditierte Labore sind berechtigt, Proben Ihres Trinkwassers zu entnehmen und die vorgeschriebenen Untersuchungen gemäß Trinkwasserverordnung durchzuführen.  § 15 Absatz 4 Trinkwasserverordnung besagt: „Die nach dieser Verordnung erforderlichen Untersuchungen des Trinkwassers einschließlich der Probennahmen dürfen nur von dafür zugelassenen Untersuchungsstellen durchgeführt werden.”

Das Robert Koch-Institut bietet auf seiner Internetseite eine Suchfunktion für ihr zuständiges Gesundheitsamt an. Dieses weist Ihnen i. d. R. zugelassene Unternehmen aus oder gibt Ihnen Auskunft.

Was passiert bei Überschreitung des Grenzwerts?

Wird der technische Maßnahmenwert von 100 KBE (koloniebildende Einheiten) pro 100 ml überschritten (100 Legionellen pro 100 ml), müssen Sie:

• Unverzüglich das Gesundheitsamt informieren.
• Eine Gefährdungsanalyse durchführen lassen.
• Entsprechende Maßnahmen zur notwendigen Sanierung einleiten.
• Ihre Mieter über die Ergebnisse informieren.

Eine detaillierte Beschreibung finden Sie hier (als Beispiel dient die Internetseite des Landratsamts München – Ablaufschema zur hygienische-mikrobiologischen Untersuchung)

Wie teuer ist eine Legionellenprüfung?

Die Kosten für eine obligatorische Legionellenprüfung durch zertifizierte Labore variiert preislich. Folgende Faktoren beeinflussen die Gesamtkosten:

Laboruntersuchung: Die Auswertung einer einzelnen Probe bewegt sich im Bereich von 35 bis 75 EUR. Da mindestens drei Proben erforderlich sind, summiert sich der Laboraufwand auf 100 bis 230 EUR.

Probeentnahme vor Ort: Zusätzlich fallen Gebühren für die Anreise des qualifizierten Probenehmers an, typischerweise zwischen 25 und 50 €.

Gesamtaufwand: In der Summe belaufen sich die Ausgaben für eine standardmäßige Legionellenprüfung bei einem Mehrfamilienhaus auf circa 130 bis 275 EUR. Bei umfangreicheren Untersuchungen mit mehr als drei Proben steigt dieser Betrag entsprechend an. Diese Kostenkalkulation bietet eine Orientierung, kann jedoch je nach Dienstleister und örtlichen Gegebenheiten variieren.

Sind die Kosten einer Legionellenprüfung umlagefähig auf die Mieter?

Kosten für die wiederkehrende Legionellenuntersuchung sind umlagefähige Betriebskosten im Bereich der Warmwasserkosten. Bei Überschreitung des Grenzwerts und damit verbundene Nachbeprobungen sind diese nicht als Betriebskosten umlegbar.

Weitere Kosten bei Legionellenbefall

Neben Kosten für Fachfirmen zur Beseitigung des Legionellenbefalls und eventuellen baulichen Maßnahmen können Mieter ggf. eine Mietminderung erwirken, je nach Grad des Legionellenbefalls. Hier auch schon bei geringen Überschreitungen des Grenzwerts, falls das Gesundheitsamt z. Bsp. das Duschen in Wohnräumen untersagt. Dies stellt einen Mietmangel dar, der zur Mietminderung der Mieter berechtigt.

Ebenso können Schadensersatzforderungen und Schmerzensgeld drohen, wenn ein Mieter erkrankt ist und der Vermieter nicht sachgemäß gehandelt hat.

Welche Strafen drohen bei Verstoß dem Vermieter?

Es drohen bis zu 25.000 EUR Bußgeld bei Verstoß gegen die Trinkwasserverordnung. Liegt eine Straftat vor (beispielsweise Vorsatz) droht eine Freiheitsstrafe von bis zu 2 Jahren.

Tipps zur Vorbeugung – Wachstum von Legionellen verhindern

• Regelmäßige Wartung der Wasseranlage
• Vermeidung von Stagnation in den Leitungen
• Einhaltung der vorgeschriebenen Wassertemperaturen (mind. 60 °C am Austritt des Trinkwassererwärmers)

Vor allem im Sommer, wenn die Temperaturen steigen, besteht eine erhöhte Gefahr der Legionellenbildung, ebenso in der Ferienzeit, wenn Wasser über längerer Zeit nicht fließt. Hier können Sie Ihren Mietern den Hinweis geben, dass sie während des Urlaubs beauftragte Personen (Beispiel einen Nachbarn) bitten, neben dem Blumengießen oder Kümmern um ein Haustier, auch alle drei Tage für ca. 3 Minuten heißes Wasser (mind. 60 Grad) durchlaufen zu lassen. 

Die Legionellenprüfung ist mehr als nur eine gesetzliche Pflicht – sie ist ein wichtiger Beitrag zum Gesundheitsschutz Ihrer Mieter. Durch regelmäßige Prüfungen und vorbeugende Maßnahmen können Sie nicht nur rechtliche Konsequenzen vermeiden, sondern auch das Vertrauen Ihrer Mieter stärken und den Wert Ihrer Immobilie erhalten.

Denken Sie daran: Sauberes Trinkwasser ist ein Grundrecht. Als Vermieter haben Sie die Möglichkeit und die Verantwortung, dieses Recht zu gewährleisten. Nehmen Sie die Legionellenprüfung ernst und handeln Sie proaktiv – Ihre Mieter werden es Ihnen danken!

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Quellen:
LGL Bayern (Bayerisches Landesamt für Gesundheit und Lebensmittelsicherheit)
Bundesministerium für Gesundheit / Trinkwasserverordnung
Trinkwasserverordnung
Robert-Koch-Institut

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