Vollgeschoss in der Immobilienwelt: Alles, was Sie wissen müssen – Eine umfassende Erklärung

Was ist ein Vollgeschoss?

Ein Vollgeschoss, ein Begriff, der in der Immobilienbranche oft verwendet wird, bezieht sich auf eine bestimmte Ebene oder Etage in einem Gebäude. Im Wesentlichen ist ein Vollgeschoss ein Geschoss, das die meisten Anforderungen erfüllt, um als eigenständige und bewohnbare Etage angesehen zu werden. Die Definition eines Vollgeschosses variiert je nach den geltenden Bauvorschriften und Gesetzen in einer bestimmten Region, aber im Allgemeinen wird es als ein Geschoss betrachtet, dessen Deckenoberkante eine bestimmte Mindesthöhe erreicht, die normalerweise in Bauvorschriften festgelegt ist.

Es ist wichtig zu beachten, dass es eine klare Unterscheidung zwischen Vollgeschossen und anderen Geschossarten wie Staffelgeschossen und Dachgeschossen gibt. Vollgeschosse sind in der Regel die Hauptgeschosse eines Gebäudes, in denen sich die Aufenthaltsräume befinden. Im Gegensatz dazu sind Staffelgeschosse und Dachgeschosse oft nicht so hoch wie Vollgeschosse und können daher speziellen Vorschriften und Einschränkungen unterliegen. Dies bedeutet, dass Vollgeschosse eine herausragende Rolle bei der Berechnung der Gebäudehöhe, der Grundfläche und der baulichen Gestaltung spielen, insbesondere in Bezug auf Bebauungspläne und Bauordnungen.

Die Bedeutung der Vollgeschosse in Bezug auf die Bebauungsplanung und Bauordnungen kann nicht unterschätzt werden. Bebauungspläne legen oft fest, wie viele Vollgeschosse in einem Gebäude erlaubt sind, was die gesamte Höhe und das Erscheinungsbild eines Gebäudes beeinflusst. Die Bauordnungen wiederum setzen Richtlinien für die Sicherheit und Qualität von Gebäuden und beziehen sich dabei auf Aspekte wie die Mindesthöhe von Vollgeschossen, um eine angemessene Raumhöhe und Belüftung sicherzustellen. Daher müssen Immobilienentwickler, Bauherren und Architekten sorgfältig darauf achten, wie Vollgeschosse in ihren Projekten definiert sind, um sicherzustellen, dass sie den örtlichen Vorschriften und Bauordnungen entsprechen. In diesem Zusammenhang ist das Verständnis des Konzepts “Vollgeschoss” von entscheidender Bedeutung, um eine reibungslose und gesetzeskonforme Entwicklung von Immobilien zu gewährleisten.

Die Struktur eines Vollgeschosses

Der Aufbau eines Vollgeschosses beginnt mit der Deckenoberkante. Dieser Punkt markiert die Grenze zwischen einem Vollgeschoss und dem darüberliegenden Geschoss oder dem Dachgeschoss. Die Deckenoberkante legt die Höhe fest, die ein Vollgeschoss haben muss, um als solches betrachtet zu werden. Die Raumhöhe ist ein entscheidender Faktor, der die Nutzbarkeit und den Wohnkomfort eines Geschosses beeinflusst.

Der Fußboden eines Vollgeschosses ist der Bodenbelag. Er bildet die Grundlage für die Aufenthaltsräume, die in einem Vollgeschoss zu finden sind. Diese Aufenthaltsräume können vielfältig sein und umfassen typischerweise Schlafzimmer, Wohnzimmer, Küchen und Badezimmer. In einem Vollgeschoss befinden sich Räume, die für dauerhaften Aufenthalt vorgesehen sind.

Die Oberkante eines Vollgeschosses ist der obere Abschluss, der das Geschoss begrenzt. Diese Oberkante kann die Dachfläche eines Gebäudes sein oder eine Zwischendecke zu einem darüber liegenden Geschoss. Sie markiert die räumliche Abgrenzung eines Vollgeschosses und ist ein wichtiger Faktor für die Definition desselben.

Die Definition eines Vollgeschosses wird nicht auf Bundesebene festgelegt, sondern unterliegt den Vorschriften der einzelnen Bundesländer in Deutschland. Die Landesbauordnungen und das Landesrecht spielen eine entscheidende Rolle bei der Festlegung der Mindestraumhöhe und anderer Anforderungen an Vollgeschosse. Diese Vorschriften können von Land zu Land variieren, was zu unterschiedlichen Standards und Anforderungen führt. Daher ist es unerlässlich, dass Bauplaner, Architekten und Immobilienentwickler die spezifischen Regelungen ihres Bundeslandes genau studieren, um sicherzustellen, dass ihre Projekte den örtlichen Vorschriften entsprechen und die Struktur eines Vollgeschosses korrekt umgesetzt wird.

Außerdem sollte beachtet werden, dass die Bauordnungen der Bundesländer regelmäßigen Änderungen unterliegen. Normalerweise erfolgt eine Aktualisierung dieser Vorschriften mindestens einmal im Jahrzehnt, gelegentlich sogar öfter. Daher ist es ratsam, insbesondere in wichtigen oder kritischen Angelegenheiten immer die aktuellste Bauordnung des betreffenden Bundeslandes zu Rate zu ziehen.

Vollgeschosse und Immobilien

Die Anzahl der Vollgeschosse kann die Einhaltung von Bebauungsplänen und Bauvorschriften wesentlich beeinflussen. Bebauungspläne legen oft fest, wie viele Vollgeschosse in einem bestimmten Gebiet zulässig sind, und diese Vorgaben sind von großer Bedeutung für die städtebauliche Entwicklung und die Erhaltung des Stadtbildes. Bauvorschriften wiederum setzen Richtlinien für die Sicherheit und Qualität von Gebäuden, einschließlich der Mindestraumhöhe in Vollgeschossen. Ein Verstoß gegen Bebauungspläne und Bauvorschriften kann erhebliche rechtliche und finanzielle Konsequenzen haben.

Insgesamt zeigen diese Aspekte, wie wichtig es ist, das Konzept der Vollgeschosse in der Immobilienwelt zu verstehen und wie es sich auf die Planung, den Bau und die Wertentwicklung von Immobilien auswirkt. Dieses Verständnis ist von entscheidender Bedeutung für Immobilienprofis, um erfolgreich in diesem komplexen und regulierten Bereich tätig zu sein.

Die Bedeutung des Vollgeschoss-Konzepts für Bauherren

Vollgeschosse im Kontext von Dachgeschossen

Dachgeschosse und Vollgeschosse unterscheiden sich in erster Linie durch ihre Nutzbarkeit und ihre Bauweise. Ein Vollgeschoss ist in der Regel ein vollständig bewohnbarer Raum, in dem Aufenthaltsräume wie Schlafzimmer, Wohnzimmer oder Küchen untergebracht sind. Dachgeschosse hingegen können verschiedene Formen annehmen, von unbeheizten Speichern bis zu ausgebauten, bewohnbaren Räumen. Ein entscheidender Unterschied besteht darin, dass die Raumhöhe in Dachgeschossen oft eingeschränkt ist, was die Nutzungsmöglichkeiten beeinflusst.

Ein weiterer Unterschied besteht in der Bedachung. Vollgeschosse befinden sich normalerweise unter dem Hauptdach eines Gebäudes und sind Teil der ursprünglichen Konstruktion. Dachgeschosse hingegen können sich im Dachstuhl oder unter einem nachträglich ausgebauten Dach befinden. Dies hat Auswirkungen auf die Dachflächen, die bei Vollgeschossen oft größer und unkomplizierter sind, während Dachgeschosse komplexere Dachformen aufweisen können.

Die Bedachung eines Gebäudes und die damit verbundenen Dachflächen sind in Bezug auf Vollgeschosse von Bedeutung, da sie die äußere Erscheinung und die Architektur des Gebäudes beeinflussen. Vollgeschosse sind in der Regel integraler Bestandteil des Hauptdachs und haben in der Regel einfache, leicht zu gestaltende Dachflächen. Dies ermöglicht eine effiziente Nutzung des Raums unter dem Dach und trägt zur Gesamtoptik des Gebäudes bei.

Im Gegensatz dazu erfordern Dachgeschosse oft komplexere Dachkonstruktionen, da sie häufig nachträglich ausgebaut werden. Dies kann zu unterschiedlichen Dachformen führen, wie Sattel-, Mansarden- oder Walmdächer. Diese Dachformen können die äußere Gestaltung des Gebäudes erheblich beeinflussen und erfordern spezielle bautechnische Überlegungen.

Vollgeschosse und Kellergeschosse

Eine bemerkenswerte Variante: Das Staffelgeschoss

Eine besondere architektonische Variation ist das sogenannte Staffelgeschoss. Dieses Konzept bezieht sich auf ein oberhalb eines darunterliegenden Geschosses gelegenes Stockwerk, das in Bezug auf seine Grundfläche kleiner ist als das darunter befindliche Geschoss. Diese Gestaltungsform ist insbesondere in modernen Häusern zu finden, die äußerlich oft den Eindruck eines modularen Aufbaus vermitteln.

Charakteristisch für das Staffelgeschoss ist, dass die Wände des oberen Geschosses leicht zurückversetzt sind im Vergleich zu den Wänden des unteren Geschosses. Die nicht überbauten Flächen des unteren Geschosses können dann vielfältig genutzt werden, sei es als Flachdach, Balkon, Dachgarten, Dachterrasse oder Ähnliches. In den Vereinigten Staaten ist dieser architektonische Stil als “Penthouse” schon seit längerem weit verbreitet, während er in Deutschland zunehmend in neuen Bauwerken anzutreffen ist. In der Schweiz wird ein solches Konzept auch oft als “Attikawohnung” bezeichnet.

Die Definition eines Staffelgeschosses als vollwertiges Geschoss variiert ebenfalls je nach den Vorschriften der verschiedenen Bundesländer.

Eine der Stärken eines Staffelgeschosses besteht darin, dass es die Möglichkeit bietet, zusätzlichen Wohnraum in einem oberen Geschoss zu schaffen, selbst in Regionen, in denen die Bauordnung normalerweise nur eingeschossige Gebäude zulässt.

Die Vorzüge eines vollwertigen Geschosses:

• Dachgeschosse, die aufgrund eines großzügigen Kniestocks als Vollgeschosse klassifiziert werden, bieten eine erhöhte Vielseitigkeit bei der Raumnutzung. In solchen Räumen können Möbel wie Schränke, Betten usw. nahezu an jeder Stelle aufgestellt werden.
• Ein geringerer Anteil an schrägen Dachschrägen führt zu einer optimierten Raumausnutzung bei gleicher Grundfläche.
• In Vollgeschossen im Dach können Fenster in regulärer Größe und Höhe oder sogar raumhohe Fenster installiert werden, im Gegensatz zu Räumen mit einem Kniestock von nur 2 Metern, wo kleinere Fenster erforderlich sind.

Die Kehrseite der Medaille: Nachteile von Vollgeschossen in der Architektur

Die Klassifizierung eines Geschosses hat weitreichende Auswirkungen auf verschiedene Aspekte, darunter die Grundsteuer, die Gebäudeversicherung und bei vermieteten Immobilien auch die Mietberechnung. Insbesondere zwischen Vollgeschossen und Halbgeschossen gibt es entscheidende Unterschiede.

• Grundsteuer: Bei der Berechnung der Grundsteuer, insbesondere wenn die Ersatzbemessung und nicht der Einheitswert herangezogen wird, werden Kellerräume nicht in die Berechnung einbezogen. Zusätzlich dazu gilt für Dachgeschosse ein reduzierter Steuersatz für den Teil des Geschosses, dessen Deckenhöhe unterhalb von 2 Metern liegt. Räume mit einer Höhe von weniger als 1 Meter werden überhaupt nicht berücksichtigt. Folglich ergibt sich, dass je weniger vollwertige Geschosse ein Gebäude hat, desto niedriger ist die fällige Grundsteuer. Es ist zu beachten, dass die anstehende Grundsteuerreform im Jahr 2025 diese Regelungen auf alle Immobilien anwenden wird, einschließlich solcher, die zuvor nach dem Einheitswert besteuert wurden.
• Gebäudeversicherung: Ein weiterer Aspekt betrifft die Gebäudeversicherung, bei der die Art des Geschosses ebenfalls eine Rolle spielt. Bei der Berechnung der Gebäudeversicherung werden Kellerräume oft nicht berücksichtigt, vornehmlich wenn diese nicht als Wohnfläche genutzt werden. Gleiches gilt für Dachgeschosse, bei denen nur Raumteile mit mehr als 2 Metern Höhe in vollem Umfang in die Berechnung einfließen, Raumteile mit einer Höhe zwischen 1 und 2 Metern hingegen nur zur Hälfte und noch niedrigere Raumteile überhaupt nicht.
• Bebauungsplan: Auch aus bautechnischer Sicht hat die Art eines Geschosses bestimmte Vor- und Nachteile. In Gebieten, in denen der Bebauungsplan ausschließlich eingeschossige Gebäude zulässt, kann durch geschickte Auswahl der Gestaltung des oberen Geschosses dennoch ein zweites Geschoss mit akzeptabler Wohnfläche realisiert werden, ohne dass es als vollwertiges Geschoss angesehen wird.

Fazit

• Vollgeschosse beeinflussen die Grundfläche eines Gebäudes direkt. Je mehr Vollgeschosse ein Gebäude hat, desto größer ist die verfügbare Grundfläche. Dies beeinflusst die Raumgestaltung, die Wohnfläche und die Gesamtgestaltung eines Gebäudes erheblich.
• Die Berechnung der Gebäudehöhe hängt stark von Vollgeschossen ab. Lokale Bauvorschriften und Bebauungspläne können die maximale Gebäudehöhe auf eine bestimmte Anzahl von Vollgeschossen begrenzen. Daher ist es wichtig, zu verstehen, wie Vollgeschosse in diesem Kontext definiert sind.
• Vollgeschosse haben auch erheblichen Einfluss auf Bebauungspläne und Bauordnungen. Bebauungspläne legen oft fest, wie viele Vollgeschosse in einem Gebiet zulässig sind, was das städtebauliche Erscheinungsbild beeinflusst. Bauordnungen setzen Richtlinien für die Sicherheit und Qualität von Gebäuden, einschließlich Mindestraumhöhen in Vollgeschossen.

• Bauherren müssen das Konzept der Vollgeschosse verstehen, da es ihre Bauprojekte in Bezug auf Planung, Kosten, Genehmigungsverfahren und Immobilienwert maßgeblich beeinflusst.
• Planung des Bauvorhabens: Ein tiefes Verständnis von Vollgeschossen hilft Bauherren, ihre Projekte besser zu planen und den Bedürfnissen von Bewohnern oder Mietern gerecht zu werden.
• Kostenkalkulation: Die Anzahl der Vollgeschosse kann die Baukosten beeinflussen, daher ist eine genaue Kalkulation wichtig, um Budgetüberschreitungen zu vermeiden.
• Einhaltung von Bauvorschriften: Bauherren müssen sicherstellen, dass ihre Projekte den örtlichen Bauvorschriften und Bebauungsplänen entsprechen, um rechtliche Probleme und Verzögerungen zu vermeiden.
• Maximierung des Immobilienwerts: Ein Verständnis von Vollgeschossen ermöglicht es Bauherren, Immobilien so zu gestalten, dass sie auf dem Markt einen höheren Wert erzielen.
• Genehmigungsverfahren: Bei der Einreichung von Bauplänen und Genehmigungsanträgen ist es wichtig, die Anzahl der Vollgeschosse korrekt anzugeben, um Verzögerungen und Genehmigungsprobleme zu vermeiden.

• Dachgeschosse und Vollgeschosse unterscheiden sich in Bezug auf Nutzbarkeit und Bauweise. Dachgeschosse sind oft weniger hoch und bieten daher eingeschränktere Nutzungsmöglichkeiten.
• Die Bedachung eines Gebäudes und die damit verbundenen Dachflächen sind in Bezug auf Vollgeschosse von Bedeutung, da sie die äußere Erscheinung und Architektur beeinflussen.
• Die Definition eines Dachgeschosses als Vollgeschoss hängt von der Dachneigung und der Nutzbarkeit ab.

• Vollgeschosse sind bewohnbare Etagen über der Erdoberfläche mit normaler Raumhöhe, während Kellergeschosse unterhalb der Erde liegen und oft für Lagerung und Technikräume genutzt werden.
• Die Höhe der Kellerräume über dem umgebenden Gelände ist entscheidend für die Klassifizierung als Vollgeschoss.

• Vollgeschosse bieten eine optimierte Raumausnutzung, größere Fenster und mehr Flexibilität bei der Raumnutzung.
• Die Klassifizierung als Vollgeschoss kann die Grundsteuer, die Gebäudeversicherung und die Mietberechnung beeinflussen.

• Grundsteuer: Weniger vollwertige Geschosse führen zu niedrigeren Grundsteuerkosten.
• Gebäudeversicherung: Kellerräume und bestimmte Dachgeschosse werden oft nicht vollständig in die Versicherungsberechnung einbezogen.
• Bebauungsplan: In Gebieten mit Beschränkungen kann es schwierig sein, ein zweites Geschoss zu realisieren, ohne es als vollwertiges Geschoss zu betrachten