Sollzinsbindung und Immobilienfinanzierung: Welche Themen sind wichtig bei der Baufinanzierung?

Auch wenn die Niedrigzinsphase sich in den letzten Monaten abgeschwächt hat, ist die Finanzierung eines Eigenheims für Darlehensnehmer immer noch günstig. Die Aufgabe eines Immobilienbüros ist in diesem Zusammenhang nicht nur die Vermittlung der Immobilie, sondern auch die Beratung, welche Baufinanzierung optimal ist. Verschiedene Aspekte spielen dabei eine Rolle, so zum Beispiel die Höhe der jeweiligen Monatsrate, die sich aufgrund der Einkommensverhältnisse so berechnen sollte, dass keine Überschuldung droht.

Die Zinsbindungsdauer ist wichtig, um kalkulieren zu können, wie lange der Darlehensnehmer mit welcher Belastung rechnen kann. Ebenso sollten Themen wie Restschuld, Sondertilgungen, Festschreibungszeiten oder Anschlussfinanzierungen besprochen werden und somit eine gewisse Planungssicherheit entstehen.

Was versteht man unter Sollzinsbindung

Wer mit dem Gedanken spielt, eine Immobilie zu erwerben, wird um den Begriff Sollzinsbindung nicht herumkommen. Die meisten zukünftigen Immobilienbesitzer werden zumindest einen Teil nicht aus eigenen Mitteln finanzieren können und sich für eine günstige Baufinanzierung entscheiden. Der Finanzdienstleister sollte deswegen gut über die Vergabe eines Darlehens informieren und den Sollzins auf eine Zeit festlegen, der gerade während der Niedrigzinsphase sehr interessant ist.

Denn in der Phase der Sollzinsbindung bleibt der Zinssatz unverändert und eine Finanzierung mit einer langen Sollzinsbindung ist dementsprechend sehr attraktiv. Es wird empfohlen, eine kürzere Zinsbindungsdauer von etwa 5 bis 10 Jahren nur dann in Anspruch zu nehmen, wenn die Zinsen besonders hoch sind. Bessere Planbarkeit bietet natürlich eine lange Zinsbindung.

Ist eine vorzeitige Ablösung meiner Baufinanzierung vor Ablauf der Sollzinsbindung möglich?

Ein Kreditgeber ist per se nicht dazu verpflichtet, einen Darlehensvertrag vor Ende der vereinbarten Zinsbindung auflösen zu lassen. Die Bank kann aber zustimmen, wenn seit des Erhalts des Darlehens mindestens 6 Monate vergangen sind. Der Kreditgeber hat nun aber das Recht, Vorfälligkeitszinsen zu verlangen. Wenn man eine Baufinanzierung zum Beispiel wegen eines anderen günstigen Darlehens ablösen möchte, lohnt es sich, die Zinsersparnis gegenüber den Vorfälligkeitsentschädigungen abzuwägen. Manche Banken sind auch gewillt, sich auf einen Vergleich einzulassen.

Ist eine Umschuldung der Baufinanzierung während der Zinsbindung möglich?

Ähnlich verhält es sich mit einer Umschuldung, die unter bestimmten Voraussetzungen trotz einer Sollzinsbindung erfolgen kann. Eine vollständige Kündigung oder Ablöse ist dabei in der Regel aber nicht von der Bank vorgesehen und würde in diesem Fall auch eine Vorfälligkeitsentschädigung zur Folge haben. Sollte die Sollzinsbindung weniger als 10 Jahre festgeschrieben sein, so ist eine Umschuldung der Baufinanzierung nicht möglich. Bei längeren Zeiten kann man sich mit der Bank bezüglich einer Umschuldung einigen.

Was passiert, wenn am Ende der Zinsbindung keine Anschlussfinanzierung vorhanden ist?

Oft werden Baudarlehen so finanziert, dass am Ende der Sollzinsbindung noch eine Restschuld übrig ist, die durch eine Anschlussfinanzierung weiter bedient werden muss. Man hat dann die Möglichkeit, das Darlehen zu verlängern oder eine komplette Umschuldung vorzunehmen. Etwa 3 Jahre vor Ablaufs des Immobiliendarlehens sollte man sich beraten lassen, wie es nach der Sollzinsbindungsphase weitergeht. Ein Forward Darlehen als Alternative kann sogar bis zu fünf Jahre vorher abgeschlossen werden.

Welche Vorteile diese Art von Darlehen hat, wird im weiteren Teil noch angesprochen. Die Prolongation, also die Verlängerung des Darlehens beim selben Anbieter, beinhaltet eine Neuaushandlung der Bedingungen, also die Höhe der Zinsen und der Sollzinsbindung. Es lohnt sich jedoch auch immer, sich ein Angebot einer anderen Bank unterbreiten zu lassen, um eventuell auf einen besseren Zinssatz zurückgreifen zu können und günstigere Konditionen aushandeln zu können.

Ist ein Forward-Darlehen oder ein Bausparvertrag besser für die Anschlussfinanzierung geeignet?

Die Möglichkeit, sich noch vor Ablauf der Sollzinsbindung einen guten Zinssatz für die anstehende Anschlussfinanzierung zu sichern, findet man bei einem Forward-Darlehen. Es lohnt sich dann, wenn man absehen kann, dass der Zinssatz in der nächsten Zeit steigen wird, aber die Möglichkeit zur Ablöse des Kredites noch nicht gegeben ist. Denn mit dem Forward-Darlehen sichert man sich so günstige Zinssätze und schreibt den Zinssatz über die sogenannte Forward-Periode, die zwischen einigen Monaten und fünf Jahren dauern kann, fest. Der größte Vorteil hierbei ist sicherlich die Planungssicherheit und das Spar-Potenzial. Der Nachteil ist jedoch, dass, je länger die Forward-Periode dauert, umso höher auch der Zinsaufschlag sein wird, mit dem sich die Bank absichert.
Als Anschlussfinanzierung kommt auch ein Bausparvertrag infrage. Plant man lange genug im Voraus, bis zu 15 Jahre, kann man diesen ansparen und mit den festgeschriebenen Zinsen rechnen. Während der Kreditnehmer dazu verpflichtet ist, das abgeschlossene Forward-Darlehen anzunehmen, wenn der Vertrag schlussendlich zuteilungsreif ist, hat man beim Bausparvertrag die Möglichkeit, sich zu entscheiden, wann bzw. auch ob man ihn einsetzen möchte. Wichtig ist zu beachten, wann genau die offene Darlehenssumme für die Anschlussfinanzierung zu bezahlen ist, denn zu diesem Zeitpunkt muss das Geld, sei es durch ein Forward-Darlehen oder durch einen Bausparvertrag, zur Verfügung stehen.

Wenn ein Baudarlehen ansteht, sollten Sie sich also umfassend von Ihrem Kreditinstitut beraten lassen. Erfahren Sie, wie Sie am besten das Zinsänderungsrisiko mindern können und welche Sondertilgungen möglich sind. Eventuell können Sie dadurch den Immobilienkredit schneller abzahlen. Außerdem ist es wichtig, welche Darlehensrate sich für Sie eignet und welche Möglichkeiten Ihnen aufgrund des aktuellen Zinsniveaus angeboten werden können.

Ihre Nachricht an uns