Grundsteuerreform – Wie wird die Grundsteuer in Bayern künftig ermittelt?

Die Grundsteuer in Bayern wird sich ab dem Jahr 2025 ändern. Alle Flurstücke und Gebäude in Deutschland unterliegen der Grundsteuer, unabhängig davon, ob die Flurstücke und Gebäude zum Wohnen, für eine freiberufliche Tätigkeit, gewerblich oder für einen Betrieb der Land- und Forstwirtschaft genutzt werden. Die Grundsteuerreform räumt den Bundesländern die Möglichkeit, mit der Länderöffnungsklausel vom Bundesmodell abzuweichen und bei der Grundsteuer eigene Entscheidungen zu treffen. Die Immobilienbesitzer in Bayern können sich freuen, weil der Freistaat sich für das sog. Flächenmodell entschieden hat. Somit ist die Fläche des Grundstücks, die Größe des Gebäudes und die Art der Nutzung für die Grundsteuer entscheidend. Die Lage, der Wert der Immobilie, das Alter und der Zustand des Objekts spielen bei der Festlegung der steuerlichen Belastung keine Rolle. In diesem Artikel erfahren Sie, wie die Grundsteuer künftig berechnet wird und was durch die Grundsteuerreform bei der Neuberechnung zu beachten ist.

Grundsätzliches zur Grundstückssteuer

Die Grundstücksteuer ist eng mit Flurstücken und Gebäuden verknüpft. Das bedeutet, dass sie nicht an die Eigentümer des Grundstücks gebunden ist. Die eingenommene Steuer bleibt bei der jeweiligen Stadt bzw. Gemeinde, in der sich das Grundstück befindet. Es ist also nicht entscheidend, wo die Eigentümerin oder der Eigentümer wohnt. Die Grundsteuereinnahmen sollen für öffentliche Leistungen der Kommunen aufkommen. Das könnten etwa Ausgaben für Brandschutz, Infrastruktur, Straßenbeleuchtung, Kinderbetreuung, Spielplätze oder kulturelle Einrichtungen sein.

Das Bundesverfassungsgericht hat entschieden, dass ab dem Jahr 2025 die Grundsteuer gemäß einer neuen Grundlage berechnet und reformiert werden muss. Die derzeitigen Einheitswerte sieht das Bundesverfassungsgericht als veraltet, niedrig und verfassungswidrig, somit war eine Neuregelung erforderlich. Obwohl die neue Grundsteuer erst ab 2025 gilt, werden die Daten hierfür zum Stichtag 1. Januar 2022 erhoben. Somit wird die Berechnungsgrundlage für alle Grundstücke in Bayern gelegt.

Für die Berechnung der Grundsteuerhöhe sind in Bayern ab 2025 nur noch die Flächen des Grundstücks und der Gebäude entscheidend. Dadurch soll gewährleistet werden, dass die Höhe der Grundsteuer nachvollziehbar ist und unbürokratisch vorgenommen werden kann. Der Wert des Grundstücks spielt dabei keine Rolle. Somit müssen Grundstücke nicht immer wieder neu bewertet werden und die Grundsteuer ist nicht an die steigenden Immobilienpreise automatisch gekoppelt. Das ist für Immobilieneigentümer in Bayern von Vorteil.

Wie hoch wird die Grundsteuer zukünftig sein?

Durch die Grundsteuerreform wird sich die Steuerhöhe ändern, weil die Fortsetzung der alten Grundsteuer verfassungsrechtlich nicht möglich ist. Wie hoch sie jedoch ausfallen wird, lässt sich pauschal nicht beantworten. Innerhalb einer Gemeinde ist aber mit Belastungsverschiebungen zwischen Grundstücken zu rechnen. Manche Eigentümer werden weniger, andere werden mehr als bisher zahlen müssen. Die Grundsteuerhöhe wird vorrangig durch den Hebesatz der jeweiligen Gemeinde entscheidend bestimmt. Die Gemeinden werden den Hebesatz voraussichtlich im Jahr 2024 festlegen.

Müssen Grundstückseigentümer eine Grundsteuererklärung abgeben?

Eigentümer von Grundstücken müssen eine Grundsteuererklärung beim Finanzamt abgeben, damit die Gemeinden die neue Grundsteuer festsetzen können. Für jedes Grundstück bzw. jeden Betrieb der Land- und Forstwirtschaft muss eine Grundsteuererklärung vom 1. Juli 2022 bis zum 31. Oktober 2022 eingereicht werden. Die Abgabe der Erklärung kann beispielsweise über ELSTER oder über Papier-Vordrucke erfolgen.

Wann werden Immobilieneigentümer die neuen Steuerbescheide erhalten?

Wenn Eigentümer Ihre Erklärung angegeben haben, ist damit zu rechnen, dass das Finanzamt dann zeitnah mit der Bearbeitung beginnt. Die Bescheide werden ab Juli 2022 je nach Eingang der Grundsteuererklärung erstellt. Da die neuen Hebesätze erst im Jahr 2024 beschlossen werden, können Immobilieneigentümer erst dann mit dem Erhalt der Grundsteuerbescheide rechnen. Das Finanzamt wird ein Brief mit zwei Bescheiden versenden, und zwar mit dem Grundsteueräquivalenzbetragsbescheid bzw. Grundsteuerwertbescheid sowie Grundsteuermessbescheid. Einen weiteren Brief mit dem eigentlichen Grundsteuerbescheid werden Immobilieneigentümer von der Gemeinde erhalten. Darin wird stehen, welche Höhe die Grundsteuer ab dem Jahr 2025 beträgt.

Wer zahlt die Grundsteuer?

Die Eigentümerin oder der Eigentümer des Grundstücks muss die Grundsteuer bezahlen. Gehört das Grundstück mehreren Eigentümern, haften sie für die Grundsteuer gemeinsam. Wenn eine Wohnung oder ein Haus vermietet wird, ist der Vermieter berechtigt, die von ihm bezahlte Grundsteuer an den Mieter umzulegen. Eine entsprechende Vereinbarung diesbezüglich ist die Voraussetzung dafür, dass der Vermieter die Grundsteuer über die Nebenkostenabrechnung von dem Mieter verlangen kann. Als erfahrene Immobilienmakler achten wir bei Vermietung darauf, dass ein rechtssicherer Passus diesbezüglich in dem Mietvertrag festgehalten wird.

Grundstücke, bei denen ein Erbbaurecht bestellt ist, muss der Erbbauberechtigte die Grundsteuer für das ganze Grundstück zahlen, also derjenige, dem das Erbbaurecht gehört.

Sollte das Gebäude jemand anderem gehören, als der Grund und Boden (Gebäude auf fremden Grund und Boden), zahlt der Eigentümer des Gebäudes die Grundsteuer für das Gebäude und der Eigentümer des Grunds und Bodens die Grundsteuer für den Grund und Boden.

Wie wird die Grundsteuer berechnet und welche Grundstücksdaten sind wichtig?

Der 1. Januar 2022 ist der Stichtag für die Grundsteuerberechnung ab dem Jahr 2025. Daher müssen Eigentümer die Grundsteuererklärung danach ausfüllen, wie die Grundstücksverhältnisse am 1. Januar 2022 waren. Das Finanzamt muss wissen, wer der Eigentümer des Grundstücks zu diesem Zeitpunkt war und Auskunft über den Baubestand und die Nutzung erhalten. Über Änderungen muss die zuständige Finanzbehörde ebenfalls informiert werden.

Im Weiteren wird die Berechnung der Grundsteuer für Grundstück des Grundvermögens erläutert. Die Steuer für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft werden nicht berücksichtigt.

Grundsätzlich erfolgt die Berechnung der Grundsteuer in mehreren Stufen. Dabei ist die Größe des Grundstücks entscheidend. Wie groß das Grundstück ist, können Sie dem Liegenschaftskataster (Katasterdaten), dem Grundbuch oder dem Notarvertrag entnehmen.

Für die Berechnung muss die Fläche aller Flurstücke der wirtschaftlichen Einheit inklusive der bebauten Fläche in Quadratmeter (m²) angegeben werden. Die gesamte Fläche wird auf volle Quadratmeter nach unten abgerundet.

Die Fläche des Gebäudes wird in die Grundsteuerberechnung ebenfalls einbezogen. Dabei wird unterschieden, ob die Immobilie zu Wohnzwecken dient oder anders genutzt wird.
Bei Wohnimmobilien wird die gesamte Gebäudefläche inklusive der Fläche von Zubehörräumen (etwa Kellerräume, Heizungsräume) gemäß der Wohnflächenverordnung ermittelt.

Wenn die Immobilie gewerblich oder freiberuflich genutzt wird, dann muss die Nutzfläche vom gesamten Gebäude angegeben werden. Zerstörte Gebäude oder dauerhaft nicht mehr genutzte Objekte werden nicht mehr berücksichtigt. Falls das Objekt kleiner als 30 m² sein sollte, dann bleibt es ebenfalls außer acht. Sowohl die Wohnfläche als auch die Nutzfläche werden auf volle Quadratmeter nach unten abgerundet.

Einen Bodenrichtwert wird für die Berechnung der Grundsteuerhöhe in Bayern nicht benötigt, somit ist die Neubewertung der Grundstücke, Wohnungen und Häuser in bestimmten Abständen für die Ermittlung der Grundsteuer nicht notwendig.

Erster Rechenschritt: Äquivalenzbetrag berechnen

Im ersten Schritt wird der Äquivalenzbetrag ermittelt. Dieser Betrag setzt sich aus der Fläche und der Äquivalenzzahl zusammen. Für den Grund und Boden beträgt die Äquivalenzzahl 0,04 EUR/qm und für die Wohn- bzw. Nutzfläche 0,50 EUR/qm.

Durch die Äquivalenzzahl wird bestimmt, in welchem Verhältnis die Flächen von Grund und Boden sowie dem Gebäude zueinander belastet werden. Die Zahl sagt nichts über den Wert der Fläche aus.

Um den Äquivalenzbetrag zu berechnen, muss die Fläche mit der passenden Äquivalenzzahl multipliziert werden. Hier ein Beispiel für die Berechnung des Äquivalenzbetrags:
Grundstücksfläche 700 m² × 0,04 EUR/qm → 28 EUR.

In diesem Schritt geht es darum, den Äquivalenzbetrag für die jeweilige Fläche zu ermitteln, als für den Grund und Boden, für die Wohnfläche und für die Nutzfläche.

Unter bestimmten Umständen ist eine Ermäßigung der Äquivalenzzahl möglich.

Zweiter Rechenschritt: Grundsteuermessbetrag

In der nächsten Stufe der Berechnung wird der Grundsteuermessbetrag (auch Messbetrag genannt) bestimmt. Dabei wird der jeweilige Äquivalenzbetrag mit den dazugehörigen Grundsteuermesszahlen multipliziert und anschließend zu einem Grundsteuermessbetrag zusammengefasst.

Die Grundsteuermesszahl bzw. die Steuermesszahl für den Grund und Boden beträgt 100 Prozent, für die Wohnfläche 70 Prozent und für die Nutzfläche 100 Prozent.

Beispiel für die Berechnung des Grundsteuermessbetrags bei Grund und Boden:
Äquivalenzbetrag 28 EUR x 100 % → 28 EUR

Auch die Grundsteuermesszahl kann von einer Ermäßigung betroffen sein. Bei denkmalgeschützten Gebäuden beträgt die Grundsteuermesszahl beispielsweise lediglich 25 Prozent. Für Boden- und Gartendenkmäler gilt keine Ermäßigung.

Dritter Rechenschritt: Berechnung der Grundsteuer

Im letzten Schritt wird die Grundsteuerhöhe ermittelt. Dabei wird der Grundsteuermessbetrag mit dem Hebesatz der Gemeinde multipliziert. Das Ergebnis ist der zu zahlende Grundsteuerbetrag.

Wie hoch die Grundsteuer für Immobilienbesitzer in Bayern sein wird, hängt entscheidend von dem Hebesatz der jeweiligen Kommune ab. Prinzipiell kann jede Gemeinde frei entscheiden, wie hoch sie den Hebesatz festlegt. Weder der bayerische Landtag noch die bayerische Staatsregierung können den Hebesatz bestimmen. Daran hat sich durch das reformierte Grundsteuergesetz nichts geändert.

Weiterführende Informationen zur Grundsteuer und dem reformierten Grundsteuergesetz

Dieser Artikel gibt Ihnen einen Überblick über die aktualisierte Regelungen für die künftige Zahlung der Grundsteuer. Beachten Sie bitte, dass wir hier nicht jede Detailfrage beantworten können. Weitere Auskünfte können Sie bei dem Steuerberater Ihres Vertrauens einholen. Ansonsten finden Sie weiterführende Auskünfte wie folgt:
– Auf der Internetseite: www.grundsteuer.bayern.de
In den Ausfüllanleitungen zu den Vordrucken der Grundsteuererklärung.
Über die Informations-Hotline zur Bayerischen Grundsteuer – Telefon: 089 30 70 0077.
Sowie bei der Bewertungsstelle des zuständigen Finanzamts oder der örtlichen Gemeinde.

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