Tipps für den notariellen Kaufvertrag

Für viele ist der Immobilienverkauf oder Immobilienkauf keine alltägliche Angelegenheit. Eine notarielle Beurkundung ist immer erforderlich, wenn der Immobilienbesitz wechselt. Wenn Sie sich fragen, welche Elemente ein Kaufvertrag enthalten sollte, bieten wir Ihnen hier einige hilfreiche Tipps.

• Der Kaufvertrag muss alle Vertragsparteien nennen, und zwar mit: Vornamen, Nachnamen, Geburtsdatum und der vollständigen Anschrift.
• Die Vertragsparteien müssen sich gegenüber dem Notar ausweisen (z. B. mit Personalausweis oder Reisepass), außer die betreffende Vertragspartei ist dem Notar persönlich bekannt.
• Das Grundstück muss im Kaufvertrag genannt werden. Hierzu sollte zumindest das Grundbuch und Grundbuchblatt richtig festgehalten werden. Auch Eigentumswohnungen sind in diesem Sinne Grundstücke.
• Wenn Sie ein unbebautes Grundstück verkaufen oder kaufen, sollte in dem Kaufvertrag vermerkt werden, in welcher Entwicklungsstufe sich das Grundstück baurechtlich befindet (z. B. Bauerwartungsland, baureifes Land etc.)
• Liegt Ihnen ein aktueller Grundbuchauszug vor und welche Belastungen sind darin vermerkt?

• Es ist von großer Bedeutung, eventuell vorhandene Belastungen im Grundbuch zu kennen und im Kaufvertrag entsprechend zu berücksichtigen. Im Einzelnen sollte geprüft werden:
  – Ist die Immobilie mit Grundschulden oder Hypotheken belastet?
  – Wer sind die Gläubiger und ihre Forderungen?
  – Valutieren die eingetragenen Grundschulden oder Hypotheken noch? Wenn ja, in welcher Höhe?
  – Möchte der Immobilienkäufer die bestehenden Verbindlichkeiten übernehmen? Dies kann bei guten Konditionen vorteilhaft sein.
  – Wird das Grundstück von dem Gläubiger freigegeben?
  – Wenn die Hypotheken bereits getilgt sind, ist dann die Frage nach der Erteilung einer Löschungsbewilligung aktuell.
  

• Wann ist der Kaufpreis fällig? Wird ein konkreter Zeitpunkt in dem Kaufvertrag genannt?
• An wen soll der Kaufpreis gezahlt werden? An das Notaranderkonto oder direkt an den Verkäufer?
• Es ist wichtig sicherzustellen, dass der Kaufpreis erst dann gezahlt wird, wenn der Kaufvertrag wirksam abgeschlossen wurde. Erst nach vollständiger Begleichung des Kaufpreises wird die Immobilie übergeben.
• Es ist ratsam, vor der Zahlung des Kaufpreises eines unbebauten Grundstücks sicherzustellen, dass alle erforderlichen Genehmigungen vorliegen. Hierzu zählen beispielsweise eine Teilungsgenehmigung des zuständigen Bauamts, falls das Grundstück noch nicht geteilt wurde.
• Es ist wichtig, im Kaufvertrag klar zu vereinbaren, dass der Verkäufer eine Vormerkung beantragt und bewilligt. Nur durch diese Vormerkung ist es möglich, den Käufer als rechtmäßigen Eigentümer im Grundbuch eintragen zu lassen.
• Übernimmt der Verkäufer für eine bestimmte Beschaffenheit des Grundstücks eine Garantie? (z. B. Baujahr des Hauses, Bebaubarkeit, oder unvermietete Immobilie). Hier sollte sich der Verkäufer absichern und nur solche Garantien übernehmen, die er auch tatsächlich gewähren kann.

Der Notar ist, anders als ein Rechtsanwalt, immer zur Unparteilichkeit und Neutralität verpflichtet, er darf Sie also nicht über den Kaufpreis beraten. Ist der Notartermin bestimmt, können Sie dem Notar, bzw. dem Notargehilfen alle Fragen stellen, die den Kaufvertrag betreffen. Die Notargebühren sind einheitlich festgeschrieben und er darf Ihnen keinen Rabatt einräumen. Sie müssen ca. 1,5 % vom Kaufpreis an Notargebühren kalkulieren. Sollte sich eine Partei vor der Beurkundung vom Kaufvertrag zurückziehen, so zahlt derjenige die Stornogebühren, der den Notar beauftragt hat.

Spartipp: Um die Grunderwerbsteuer zu senken, können Sie die beweglichen Einrichtungsgegenstände, wie z. B. die Einbauküche aus dem gesamten Kaufpreis gesondert aufstellen. Dieser Betrag sollte jedenfalls realistisch sein, ansonsten könnte dies vom Finanzamt moniert werden.

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