Kaufvertrag: Übergang von Besitz, Nutzen, Lasten und Gefahr

Jeder Kaufvertrag beinhaltet die Vereinbarung, wann die Immobilie an den Käufer übergeben wird. Denn mit der Übergabe ist die Gefahr des zufälligen Untergangs oder der zufälligen Verschlechterung der Immobilie verbunden. Des Weiteren gehen auch die Nutzungen und Lasten an den Käufer über. Hier ein Überblick, die wichtigsten Begriffe in diesem Zusammenhang:

Besitz

Unter dem Begriff Besitz ist die tatsächliche Herrschaft einer Person über eine Sache, hier also über das Grundstück oder auch über ein Recht. Zum Beispiel, der Mieter einer Wohnung ist der Besitzer (nicht zu verwechseln mit Eigentümer), weil er die Wohnung tatsächlich beherrscht.

Nutzen

Nutzungen sind alle Erträge des Grundstücks z. B. die Mieteinnahmen oder Pachteinnahmen.

Lasten

Lasten eines Grundstücks können öffentlich-rechtlicher Natur sein oder es kann sich um private Vereinbarungen handeln. Zu den Lasten gehören etwa die Grundsteuern oder die Schornsteinfegergebühren.

Gefahr

In dem Kaufvertrag muss der Zeitpunkt festgelegt werden, wann der Käufer das Risiko einer zufälligen Zerstörung der Immobilie z. B. durch Brand oder durch zufällige Verschlechterung zu tragen hat. Wenn etwa das Haus nach dem Zeitpunkt des Gefahrenübergangs, aber vor Kaufpreiszahlung und Grundbuchumschreibung abbrennt, hat der Käufer den vereinbarten Kaufpreis zu zahlen. Der Gefahrenübergang ist maßgeblich für das Einreichen von Gewährleistungsrechten. Den Übergang von den oben genannten Rechten und Pflichten unterscheidet sich von dem Übergang des Eigentums. Denn der Übergang des Eigentums ist die eigentliche Eintragung des Käufers als Eigentümer in das Grundbuch. Dies geschient in der Regel einige Wochen später.

Auszug aus dem Kaufvertrag

Die Besitzübergabe erfolgt am Tage der vollständigen Kaufpreiszahlung. Vom gleichen Zeitpunkt an gehen die Gefahr der zufälligen Beeinträchtigung, die Nutzungen und alle öffentlichen Lasten und Abgaben, einschließlich der Verkehrssicherungspflichten auf den Käufer über. Das Vertragsobjekt wird derzeit noch vom Verkäufer selbst bewohnt. Der Verkäufer ist verpflichtet, das Vertragsobjekt spätestens zum 15. Mai 2016 vollständig besenrein zu räumen.

Zu irgendwelchen Ausbesserungs- und Renovierungsarbeiten ist er nicht verpflichtet. Die Übergabe des Vertragsobjekts hat in dem Zustand zu erfolgen, wie es sich derzeit befindet, wobei eine übliche Abnutzung zulässig ist. Für den Fall, dass der Verkäufer das Vertragsobjekt nicht fristgerecht räumt, gelten die gesetzlichen Bestimmungen, die der Notar erläutert hat. Wegen der Verpflichtung zur Räumung und Übergabe des Vertragsobjekts unterwirft sich der Verkäufer der sofortigen Zwangsvollstreckung aus dieser Urkunde. Vollstreckbare Ausfertigung ist dem Käufer jederzeit ohne weitere Nachweise zu erteilen.

Bzgl. Teileigentumseinheit:
Der Käufer tritt bzgl. der Teileigentumseinheit in die bestehende Miteigentümergemeinschaft mit allen Rechten und Pflichten ein. Die Teilungserklärung samt Gemeinschaftsordnung ist dem Käufer bekannt.

Der Käufer übernimmt alle für den Zeitraum ab Besitzübergang anfallenden Kosten und Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums, insbesondere das laufende Hausgeld und alle messbaren Verbrauchskosten und befreit den Verkäufer von allen derartigen Zahlungsverpflichtungen.

Der Verkäufer versichert, dass
a) alle fälligen Zahlungen bis zum Besitzübergang an die Gemeinschaft voll beglichen sind,
b) nach seiner Kenntnis keine außergewöhnlichen Lasten offen sind und keine unerledigten Beschlüsse der Gemeinschaft über außerordentliche Reparaturen vorliegen.

Etwaige Ausgleichsbeträge aufgrund der nächsten Jahresabrechnung sowie Kosten, die nicht nach Verbrauch messbar sind, werden zeitanteilig zwischen den Vertragsteilen aufgeteilt. Vom Besitzübergang an bevollmächtigt der Verkäufer den Käufer zur umfassenden Ausübung der Eigentümerrechte innerhalb der Eigentümergemeinschaft, primär zur Ausübung des Stimmrechts in der Eigentümerversammlung, sofern die Gemeinschaftsordnung dies zulässt.

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