Energieausweis für den Immobilienverkauf – das sollten Sie wissen

Ein Energieausweis ist mittlerweile beim Verkauf oder der Vermietung von Immobilien gesetzlich vorgeschrieben. Wenn Sie als Eigentümer eine Immobilie verkaufen möchten, sollten Sie sich vorab erkundigen, ob ein Energieausweis vorhanden ist, damit der Wohnungs- oder Hausverkauf am Ende nicht an diesem scheitert. Doch was genau verbirgt sich hinter diesem Dokument und warum ist es so wichtig? In diesem Artikel erfahren Sie alles, was Sie über den Energieausweis beim Immobilienverkauf wissen sollten. Wir klären auf, welche rechtlichen Grundlagen zu beachten sind, wie der Energieausweis erstellt wird, wann Sie ihn benötigen, woher Sie ihn bekommen, welche Ausnahmen es gibt, mit welchen Kosten Sie zu rechnen haben und welche Vorteile er für Immobilieneigentümer bietet. Lesen Sie weiter, um sich umfassend zu informieren und den Energieausweis erfolgreich in den Verkauf Ihrer Immobilie zu integrieren.

Die Bedeutung des Energieausweises beim Verkauf und Vermietung einer Immobilie

Der Energieausweis – manchmal auch Energiepass genannt – hat in den letzten Jahren immer mehr an Bedeutung gewonnen, vor allem beim Immobilienverkauf. Aber auch bei Vermietung ist er unverzichtbar. Das Dokument liefert wichtige Informationen über die Energieeffizienz einer Immobilie und gibt potenziellen Käufern und Mietinteressenten Aufschluss über den energetischen Zustand des Objekts. Bei einem Hausverkauf oder Wohnungsverkauf sollten Kaufinteressenten einen detaillierteren Eindruck darüber erhalten, welche monatlichen Energiekosten auf sie zukommen. Auf diese Weise soll ein optimaler Vergleich zwischen Objektangeboten ermöglicht und verhindert werden, dass Kaufinteressenten von eventuell enorm hohen Energiekosten überrascht werden. So ermöglicht der Ausweis eine bessere Einschätzung der zukünftigen Energiekosten und unterstützt bei der Entscheidungsfindung.

Ein guter Energieausweis kann den Wert einer Immobilie steigern und ihre Attraktivität auf dem Markt erhöhen. Zudem trägt er zur Transparenz bei und erleichtert den Vergleich verschiedener Objekte. Im Zuge der Energiewende und der wachsenden Bedeutung von Nachhaltigkeit ist der Energieausweis somit ein entscheidendes Kriterium beim Immobilienverkauf und Vermietung geworden.

Da die Vorlage eines Energieausweises gesetzlich vorgeschrieben ist, sollten sich Immobilieneigentümer frühzeitig mit dem Thema auseinandersetzen und sich über die verschiedenen Aspekte des Ausweises informieren. Dazu gehört die Wahl des richtigen Ausweistyps, die Beauftragung eines qualifizierten Energieberaters und die Kenntnis der eigenen Informations- und Vorlagepflichten.

Zudem ist dieser Artikel auch für potenzielle Käufer und Mieter interessant, die sich einen Überblick über die Bedeutung des Energieausweises verschaffen wollen. So können sie besser einschätzen, welche Rolle das Dokument bei der Suche nach einer geeigneten Immobilie spielt und welche Informationen sie daraus ableiten können.

Energieausweis einfach erklärt

Der Energiepass ist wie ein persönlicher Steckbrief für Ihr Wohngebäude und gibt Ihnen einen Einblick in die Energieeffizienz Ihres Zuhauses. Neben wichtigen Informationen zu den Gebäudedaten enthält das Dokument auch nützliche Tipps, wie Sie Ihr Haus kostengünstig modernisieren können. Lassen Sie uns gemeinsam einen Blick darauf werfen, welche Informationen im Ausweis enthalten sind.

Um den energetischen Zustand von Gebäuden beurteilen zu können, fordert das Gebäudeenergiegesetz (GEG) in vielen Fällen die Erstellung eines Energieausweises. Dieser gibt Ihnen allgemeine Informationen über das Haus, die verwendeten Heizstoffe (z. B. Gas, Holzpellets oder Strom) und die Energiekennwerte des Gebäudes. Ähnlich wie bei Elektrogeräten, weist der Energieausweis für Wohngebäude eine Energieeffizienzklasse von A+ bis H aus.

Falls es sich um ein reines Wohngebäude handelt, wird der Energieausweis für das gesamte Gebäude und nicht für eine einzelne Wohnung ausgestellt. Bei Gebäuden, die sowohl Wohnungen als auch Räume für andere Zwecke beinhalten, gilt der Energieausweis lediglich für den Wohnbereich. Der Ausweis muss den Anforderungen des geltenden GEG entsprechen. Darüber hinaus muss die Person, die den Ausweis ausstellt, ihren Namen, ihre Adresse, ihre Berufsbezeichnung und das Ausstellungsdatum angeben und den Ausweis entweder eigenhändig oder durch eine digitale Signatur unterschreiben. Ein farbiger Ausdruck ist nicht erforderlich.

Gebäudeenergieausweise haben jedoch eine begrenzte Gültigkeitsdauer, nach der sie erneuert werden müssen. Die Gültigkeitsdauer beträgt zehn Jahre, nachdem sie ausgestellt wurden. Nach Ablauf der Frist muss der Energieausweis erneuert werden, um die Informationen auf dem neuesten Stand zu halten.

Eine Ausnahme gilt für Gebäude, die saniert oder modernisiert wurden. Sie müssen den Ausweis nur neu ausstellen lassen, wenn während einer Sanierung genaue Berechnungen zum Energiebedarf gemacht werden. Ohne diese Berechnungen bleibt der Ausweis gültig. In einfachen Worten steht im Gesetz (GEG, §80 Abs. 2): Wenn Sie Änderungen an Ihrem Gebäude vornehmen, die das Energieniveau betreffen, müssen Sie einen neuen Energiebedarfsausweis erstellen lassen. Dieser bezieht sich auf die neuen energetischen Eigenschaften des veränderten Gebäudes. Dafür sind Berechnungen für das gesamte Gebäude nötig.

Im Grunde genommen stehen sanierte und modernisierte Gebäude heute in Sachen Energieeffizienz besser als zum Zeitpunkt der ersten Ausstellung des Energieausweises. Das wirkt sich positiv auf den Wert der Immobilie und die Heizkosten aus.

Es ist wichtig, dass Immobilienbesitzer die Gültigkeitsdauer ihres Energieausweises im Auge behalten und sich rechtzeitig um eine Erneuerung kümmern. Ein abgelaufener Gebäudeenergieausweis kann nicht nur zu rechtlichen Konsequenzen führen, sondern auch potenzielle Käufer oder Mieter abschrecken. Insgesamt ist die Gültigkeitsdauer und Erneuerung von Energieausweisen ein wichtiger Aspekt der Gebäudeeffizienz und -transparenz. Durch die regelmäßige Aktualisierung der Energieausweise können Eigentümer sicherstellen, dass sie den aktuellen Standards entsprechen. Potenzielle Interessenten erhalten umfassende Informationen zur Energieeffizienz ihres Gebäudes inklusive eventueller Modernisierungsempfehlungen.

Bedarfsausweis vs. Verbrauchsausweis: Was ist der Unterschied?

Der Bedarfsausweis ist ein Dokument, das die energetische Qualität eines Gebäudes auf Grundlage des Energiebedarfs berechnet. Dabei werden Faktoren wie die Gebäudehülle, Heizungsanlage, Lüftungssysteme, Wärmeschutz, Warmwasserversorgung und weitere technische Aspekte berücksichtigt. Die Berechnung erfolgt anhand einer theoretischen Analyse, die von einem Energieberater oder Sachverständigen durchgeführt wird. Der Bedarfsausweises sollte genauere Informationen über die energetische Beschaffenheit des Gebäudes liefern.

Ein Bedarfsausweis ist in bestimmten Fällen verpflichtend, zum Beispiel bei Neubauten oder bei Gebäuden mit weniger als fünf Wohneinheiten und einem Baujahr vor 1978. Auch wenn eine Immobilie saniert oder modernisiert wurde, ist häufig ein Bedarfsausweis erforderlich.

Der Verbrauchsausweis hingegen basiert auf dem tatsächlichen Energieverbrauch eines Gebäudes. Er wird anhand der Verbrauchsdaten der letzten drei Jahre mit Hilfe der Heizkostenabrechnungen erstellt. Der Verbrauchsausweis gibt somit einen Überblick über den durchschnittlichen Energieverbrauch der Bewohner. Dabei ist jedoch zu beachten, dass der tatsächliche Verbrauch auch von individuellen Gewohnheiten abhängt. Der Verbrauchsausweis ist für die meisten Gebäude ausreichend, die nicht unter die Bedarfsausweis-Pflicht fallen. Er ist in der Regel einfacher und kostengünstiger zu erstellen als der Bedarfsausweis.

Zusammenfassend sind der Bedarfsausweis und der Verbrauchsausweis zwei unterschiedliche Arten von Energieausweisen, die verschiedene Herangehensweisen zur Bewertung der Energieeffizienz eines Gebäudes nutzen. Während der Bedarfsausweis auf einer theoretischen Analyse basiert, zeigt der Verbrauchsausweis den tatsächlichen Energieverbrauch der Bewohner. Beide Ausweisarten sind jedoch wichtig, um Transparenz und Verständlichkeit in Bezug auf die energetische Qualität von Immobilien zu gewährleisten.

Befinden sich in einem Gebäude Gewerbe-/Büroräume und eine/mehrere Wohnungen, sind in der Regel zwei oder mehrere voneinander getrennte Energieausweise zu beantragen. Ausnahmen können bestehen, wenn Räumlichkeiten innerhalb des Wohnraums gewerblich genutzt werden bzw. das eine in das andere nahtlos übergeht.

In der Regel kümmern sich der Architekt und/oder Bauherr darum, dass der Neubau nach Fertigstellung einen gültigen Energieausweis besitzt. Als Eigentümer ist darauf zu achten, dass dieser spätestens bei Übergabe des Neubaus ausgehändigt wird, damit einem raschen Hausverkauf nichts im Wege steht. Es ist wichtig zu beachten, dass die Datenerhebung erst nach Abschluss der Bauarbeiten erfolgen sollte, um sicherzustellen, dass die ermittelten Werte dem tatsächlichen Zustand des Gebäudes entsprechen.

Ausnahmen zur Energieausweispflicht

• Gebäude ohne Heizung oder Kühlung durch Energieeinsatz
• Gebäude mit einer energetischen Nutzfläche unter 50 Quadratmetern
• Baudenkmäler laut Landesrecht
• Wohngebäude, die weniger als vier Monate im Jahr genutzt werden
• Wohngebäude mit begrenzter jährlicher Nutzung, deren Energieverbrauch weniger als 25% des Jahresverbrauchs beträgt
• Handwerks-, landwirtschaftliche, gewerbliche und industrielle Betriebsgebäude mit bestimmten Temperatur- und Nutzungsvoraussetzungen
• Betriebsgebäude, die aufgrund ihrer Nutzung offen gehalten werden müssen
• Gebäude für Tierhaltung und -aufzucht
• Gewächshäuser und Pflanzenzuchträume
• Unterirdische Bauten
• Traglufthallen und Zelte
• Wiederholt auf- und abbaubare Gebäude sowie provisorische Bauten mit einer Nutzungsdauer von bis zu zwei Jahren
• Gebäude für Gottesdienste oder religiöse Zwecke

Energieeinsparverordnung (EnEV): Die Basis für Energieausweise

• Welche Art von Energieausweis ist es – Verbrauchs- oder Bedarfsausweis?
• Daten über Energiebedarf oder Energieverbrauch pro Quadratmeter
• Art der Heizung
• Baujahr
• Energieeffizienzklasse (gilt für Energieausweise ab 1. Mai 2014). Bei älteren Ausweisen kann diese umgerechnet werden, aber das ist nicht zwingend notwendig.

Für Immobilienanzeigen in Zeitungen und auf kostenpflichtigen Internetseiten gelten bestimmte verpflichtende Informationen aus dem Energieausweis: Baujahr des Gebäudes, Energieeffizienzklasse, Energieträger für die Wärmeversorgung, Angaben zum Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch sowie die Art des Energieausweises. Bei der Besichtigung einer Immobilie müssen Makler oder Verkäufer den Energieausweis zeigen, auch ohne dass danach gefragt wird. Das kann zum Beispiel durch Aushang bei der Besichtigung oder per Post oder E-Mail geschehen. Das ganze Dokument, auch mit Empfehlungen zur Modernisierung, muss gezeigt werden. Wenn der Eigentümer oder Immobilienmakler einen Energieausweis vorlegt, der nach dem 1.5.2014 (EnEV 2014) ausgestellt wurde, entfallen die Angaben zu Energiebedarf, Energieverbrauch und Energieträger. Stattdessen stehen in der Anzeige die Effizienzklassen A+ (Effizienzhaus 40) bis H (nicht modernisiert).

Wenn Sie eine Immobilie besitzen, schon einen Energieausweis haben und diese verkaufen oder vermieten wollen, prüfen Sie, ob der Ausweis noch gültig ist. Viele Ausweise sind älter als zehn Jahre und daher ungültig.

Notare prüfen vor der Vorbereitung des Kaufvertrags, ob ein Energieausweis vorliegt und dem Kaufinteressenten ausgehändigt wurde. Selbst wenn Käufer und Verkäufer auf die Vorlage verzichten, sind immer weniger Notare bereit, den Kaufvertrag ohne Energieausweis zu beurkunden. Das liegt daran, dass die Vorlagepflicht eine gesetzliche Verpflichtung ist. Wenn der Kaufvertrag abgeschlossen ist, gibt der Verkäufer dem Käufer den Energieausweis. Wenn der Verkäufer das nicht tut, drohen hohe Strafen seit dem 15. Mai 2015.

Ziel der gesetzlichen Vorgaben ist es, die Transparenz in Bezug auf die Energieeffizienz von Gebäuden zu erhöhen und Verbraucher eine fundierte Entscheidung zu ermöglichen.

Regelung für Nicht-Wohngebäude/Gewerbeobjekte: Gewerbeobjekte ab einer Größe von 500 Quadratmeter sowie öffentliche Räumlichkeiten ab einer Größe von 250 Quadratmeter unterliegen einer weiteren Regelung, wenn ein reger Publikums-/Kundenverkehr stattfindet. Hierbei ist der bestehende, gültige Energieausweis an einem Ort anzubringen, sodass er leicht ersichtlich ist. Ist das Gebäude geräumt/geschlossen, ist keine sichtbare Anbringung des Energieausweises erforderlich.

Stichprobenartige Kontrollen von Energieausweisen

Seit Mai 2014 haben Energieausweise eine Registriernummer, die von den Ausstellerinnen und Ausstellern beim Deutschen Institut für Bautechnik (DIBt) beantragt wird.

Die Registriernummer ermöglicht es den zuständigen Behörden, Energieausweise stichprobenartig zu kontrollieren und so die Qualität der Dokumente zu verbessern. Untersuchungen, einschließlich solcher von Verbraucherzentralen, haben in der Vergangenheit leider einige Qualitätsmängel aufgedeckt. Daher soll eine bestimmte Anzahl neuer Energieausweise kontrolliert werden. Die Behörden wählen diese Stichproben anhand der Registriernummern aus.

Die Aussteller müssen Kopien der von ihnen erstellten Energieausweise zwei Jahre lang aufbewahren und sie auf Anfrage den Kontrollbehörden zur Verfügung stellen. Dabei müssen die Datenschutzbestimmungen beachtet werden. Die Überprüfung der Ausweise kann auf verschiedene Weise erfolgen, sogar bis hin zu einer vollständigen Prüfung der Eingabedaten und der Ergebnisse. Falls jedoch eine Vor-Ort-Besichtigung des Gebäudes notwendig sein sollte, brauchen Sie als Gebäudeeigentümer zunächst zuzustimmen, jedoch sind Sie dazu nicht verpflichtet.

Was ist bei der Erstellung eines neuen Energieausweises zu beachten?

• Personengruppen, welche über eine Berechtigung des jeweiligen Landes gemäß bauordnungsrechtlicher Vorschriften verfügen, welche ihnen erlaubt, bautechnische Nachweise in den Bereichen Wärmeschutz und Energieeinsparungen bei Gebäudeerrichtungen zu unterschreiben.
• Personen mit erfolgreich abgeschlossenem Architektur-, Hochbau- und Bauingenieurwesen sowie Physik-Studium. Alternativ sind Hochschulabsolventen aus anderen technischen und/oder naturwissenschaftlichen Bereichen, deren Ausbildungsschwerpunkte sich auf oben genannte Ausbildungsschwerpunkte beziehen.
• Hochschulabsolventen aus der Fachrichtung Innenarchitektur.
• Staatlich anerkannte, geprüfte Techniker aus Hochbau, Bauingenieurwesen, Gebäudetechnik, welche Studiumsschwerpunkt „energiesparendes Bauen“ nachweisen können. Liegt ein anderer Studiumsschwerpunkt vor oder eine Fortbildung in „energiesparendes Bauen“, hat eine mindestens zweijährige Berufserfahrung im Hochbau vorzuliegen.
• Meister aus dem Handwerkswesen, deren hauptsächlichen Berufstätigkeiten sich auf das Bauhandwerk, den Heizungsbau sowie -installationen bezieht. Ebenfalls sind Schornsteinfegermeister sowie solche Handwerker berechtigt, welche ohne Meister-Qualifikation dieses Handwerk auf selbstständiger Basis ausüben.

Was kostet ein Energieausweis

• Verbrauchsausweis für Einfamilienhäuser: zwischen 70 und 120 EUR
• Verbrauchsausweis für Mehrfamilienhäuser: circa 300 EUR
• Bedarfsausweis für Einfamilienhäuser inkl. Prüfung direkt am Objekt: zwischen 400 und 500 EUR
• Bedarfsausweis für Mehrfamilienhäuser inkl. Vorort-Prüfung: pauschal 400 EUR zuzüglich zwischen 30 – 50 EUR pro Wohneinheit
• Bedarfsausweis online beantragen: circa 100 EUR
• Bedarfsausweis für Eigentumswohnungen: die Kosten trägt die Eigentümergemeinschaft.

Energieeffizienzklassen verstehen: Was sagen sie aus?

• A+ gilt für Endenergie bis 30 kWh/(m²a) – Passivhaus, KfW-40+-Haus
• A von 31 bis 50 kWh/(m²a) – Gebäude, die mindestens den EnEv 2016-Standard erfüllen, z. B. KfW-70-Häuser
• B von 51 bis 74 kWh/(m²a) – Gebäude, die den Standards der EnEv 2014 entsprechen
• C von 75 bis 99 kWh/(m²a) – Gebäude, das der Wärmeschutzverordnung von 1995 mindestens entspricht
• D von 100 bis 129 kWh/(m²a)
• E von 130 bis 159 kWh/(m²a) – Gebäude, das etwa den Standard der 2. Wärmeschutzverordnung von 1982 erfüllt
• F von 160 bis 199 kWh/(m²a)
• G von 200 bis 249 kWh/(m²a)
• H von 250 kWh/(m²a) und mehr – unsanierte Altbauten

Quelle: EnEV 2014, Anlage 10

Sollte der EU-Plan tatsächlich umgesetzt werden, wären alle Wohngebäude in Deutschland bis zum Jahr 2033 dazu angehalten, ihre Energieeffizienz maximal die Energieeffizienzklasse D zu erreichen und beizubehalten.

Bei älteren Energieausweisen fehlt die Einteilung in Effizienzklassen, und die Skala war vor 2014 anders, sie reichte bis 400 kWh/(m2a). Von 2007 bis 2009 galt ein Gebäude mit 200 kWh/(m2a) als “energetisch gut modernisiertes Einfamilienhaus”. Bei Energieausweisen, die bis April 2014 ausgestellt wurden, galt ein Haus mit 150 kWh/(m2a) als energetisch gut saniert. Heutzutage ist für diese Einstufung ein Endenergiebedarf von 70 bis 100 kWh/(m2a) erforderlich. Daher ist ein Vergleich mit neueren Ausweisen schwierig.

Was können Eigentümer tun, wenn der Energiewert im roten Bereich liegt?

Was sagen unsere Kunden

Die Zufriedenheit von unseren Kunden ist uns sehr wichtig. Hier können Sie lesen, wie Verkäufer, Käufer, Vermieter und Mieter unsere Arbeit empfunden haben. So könne Sie einen guten näheren Einblick in unsere Arbeitsweise erhalten. Selbstverständlich stehen wir Ihnen für Ihre Fragen und Anliegen sehr gerne zur Seite.

Ihre Nachricht an uns

Es würde uns sehr freuen, von Ihnen zu hören! Gerne können Sie uns entweder telefonisch kontaktieren – 089 70065020 – oder uns eine Nachricht über unser Kontaktformular senden. Wir stehen Ihnen jederzeit zur Verfügung und helfen Ihnen gerne weiter, falls Sie Fragen oder Anliegen haben. Zögern Sie also nicht, uns zu kontaktieren!