Umschuldung von Altkrediten: Aus teuren Darlehensverträgen aussteigen

Für Besitzer von Immobilien kann es zahlreiche Gründe geben, einen Altkredit umzuschulden. Viele Baufinanzierer wollen vor ihrem Ruhestand schuldenfrei sein oder ihre Immobilie verkaufen. Auch historisch niedrige Zinsen verleiten dazu, einen teureren Immobilienkredit abzulösen und auf die preiswertere Variante umzuschulden.

Zu Beginn des Jahrtausends lagen die Zinsen für Immobilienkredite im Durchschnitt noch zwischen sechs und sieben Prozent. Heute verharren sie noch immer bei durchschnittlich vier Prozent. Wer ein altes Darlehen durch ein neues ersetzt, kann seine Zinsbelastung also erheblich reduzieren. Was aber könne Darlehensnehmer machen, die ihre Immobilien mit einer laufenden Zinsfestschreibung finanzieren und aussteigen wollen?

Was die Banken dürfen

Wollen Hausfinanzierer ihre Immobilien mit einem günstigeren Anschlusskredit weiter finanzieren, muss zunächst die Bank mitspielen. Denn wer mit seinem alten Darlehensgeber nicht geschickt verhandelt, bleibt auf seinem Altkredit sitzen oder er verliert beim Ausstieg viel Geld. Die Kreditinstitute lassen sich den Ausstieg aus einem Hypothekendarlehen vor dem Ende der Zinsbindung nämlich recht vernünftig entschädigen.

Die von vielen Immobilienfinanzierern zu Recht gefürchtete Zahlung nennt sich Vorfälligkeitsentschädigung. Auf diese haben Kreditinstitute juristisch einen Anspruch. Immerhin haben Darlehensgeber und Darlehensnehmer einst freiwillig dem Abschluss des Kreditvertrages zugestimmt. Steigt der Darlehensnehmer vor der Zeit aus einem laufen Vertrag aus, könnten der Bank als Darlehensgeber die Zinsen für die restliche Laufzeit entgehen. Die Vorfälligkeitsentschädigung ist also eine Art Schadensersatz.

Schlecht fahren Kreditinstitute als Darlehensgeber für Immobilien selbst für den Fall nicht, dass der Darlehensnehmer umschuldet und damit vorzeitig abspringt. Das Institut für Finanzdienstleistungen (iff) hat für die Verbraucherzentrale Bundesverband (vzbv) eine Belastung von 10.000 EUR für Darlehensnehmer errechnet, die nach fünf Jahren aus einem Darlehen über 200.000 EUR aussteigen wollen, für das ursprünglich eine Laufzeit von zehn Jahren vereinbart war. Zum Vergleich: Österreich fordert nach Deutschland die zweithöchste Vorfälligkeitsentschädigung. Hier wird nur die Hälfte der Summe fällig.

Was die Rechtslage aussagt

Vollkommen verwehren dürfen Kreditinstitute den Ausstieg aus Hypothekendarlehen mit festem Zinssatz auch in der Bundesrepublik nicht. Das haben Gerichte in einer großen Zahl von Urteilen entschieden. Der Bundesgerichtshof (BGH) als oberste rechtliche Instanz hat Darlehensnehmern in zwei Fällen ein berechtigtes Interesse zuerkannt, Altkredite vorzeitig abzulösen. Ohne Einwilligung der kreditgebenden Bank geht das, wenn Immobilien verkauft werden sollen. Das ist bei einer laufenden Finanzierung nämlich nicht ohne eine Ablösung des Darlehens und der damit einhergehenden grundpfandrechtlichen Belastung möglich.

Ein berechtigtes Interesse liegt auch dann vor, wenn Grundstücke oder Immobilien zur Beleihung eines zusätzlichen Darlehens benötigt werden, das aber nur von einem anderen Institut kommen kann. Eine Entschädigung steht der Bank auch bei berechtigtem Interesse des Kreditnehmers zu. Ganz ohne Zahlung klappt ein Ausstieg nur, wenn der Zins über mehr als zehn Jahre vereinbart worden ist. Nach dem Ablauf von zehn Jahren und mit einer Kündigungsfrist von sechs Monaten darf der Darlehensnehmer ohne zusätzliche Kosten aussteigen.

Übrigens: Zwar dürfen die Kreditinstitute für die Ablösung eines Hypothekendarlehens vor der Zeit eine Entschädigung verlangen. Dem Kunden gegenüber sind sie jedoch zu Transparenz verpflichtet. Dieser muss nachvollziehen können, wie die Ausfallforderung berechnet worden ist. Auch das hat der BGH in mehreren Urteilen vorgegeben.

Welche Interessen Banken haben

Kann der Kunde kein berechtigtes Interesse vorweisen, muss er unter Umständen kämpfen. Für Banken und Sparkassen sind zwei Argumente interessant, den Besitzern von Immobilien einen frühzeitigen Ausstieg aus einem Kredit mit einem festen Zinssatz zu erlauben. Handelt es sich zum Beispiel um gute Kunden, sind Kreditinstitute an einem weiterhin ungestörten Geschäftsverhältnis interessiert.

Damit der Kunde nicht spätestens dann zur Konkurrenz abwandert, wenn der Kreditvertrag ausläuft, machen Institute sogar freiwillig ein Angebot zur Umschuldung. Weiterhin müssen Darlehensgeber bei der sofortigen Rückzahlung eines Hypothekenkredites keinen Kreditausfall mehr fürchten. Das kann die Bereitschaft der Banken, den Kunden ziehen zu lassen, ebenfalls fördern.

Wann sich eine Umschuldung lohnt

Eine Umschuldung vor Ende der Laufzeit muss sich natürlich auch für Besitzer von Immobilien rechnen. Eines der wichtigsten Kriterien dabei ist, welche Zinsentwicklung der Baufinanzierer für die kommenden Jahre erwartet. Sind die Zinsen für alle folgenden Anschlussfinanzierungen günstig, hebt die Ersparnis die doch sehr hohen Kosten der Vorfälligkeitsentschädigung unter Umständen auf. Eine belastbare Berechnung dazu kann ein Fachmann für Immobilienfinanzierung anstellen.

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